Акт осмотра и пункт об отмене всех предыдущих обязательств в ДКП квартиры

Потенциально, ни Ваши, ни его изменения никакой полезной нагрузки и угрозы не несут.

Здравствуйте, Александр!

Вопрос: Стоит ли мне настаивать на исключении п. 18? Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю?
Александр

В общем это стандартный пункт для ДКП недвижимости.

18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства
или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Александр

слово представления, в силу не понятной трактовки я бы рекомендовал заменить на слово «соглашение».

Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю? (В контексте трактования потенциальным судом 475 ГК РФ.)
Александр

Нет он не отменяет, так как это является актом осмотра, и не порождает обязательства.

Покупатель без обоснования заявляет, что пункт «нужен» (я так понял, что не ему, а вообще/для нотариуса). Так ли это?
Александр

У каждого нотариуса могут быть свои «заморочки» к сделкам с недвижимостью. Так что если у одного нотариуса это необходимый пункт, то для другого это не нужно.

Но с учетом того, что у Вас была перепланировка, и она не узаконена, обязательно составьте отдельный акт осмотра, чтобы в нем было отражено, что покупателю известно о перепланировке и у него претензий нет. Несмотря на то, что он не будет заверен нотариусом, в случае судебных споров с покупателем, он так же будет иметь юридическую силу.

Здравствуйте!

Ссылаться на акт осмотра в договоре покупатель не хочет, поскольку это приведет к тому, что из-за указанного в акте осмотра, в свидетельстве о регистрации возможно будет написано «незарегистрированная перепланировка».
Александр

Обоснованное обоснование, поэтому придется согласится.

Стоит ли мне настаивать на исключении п. 18? Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю?
Александр

Этот пункт стандартный при заключении договоров купли -продажи, показывает все другие переговоры с другими потенциальным покупателями, обещания по продаже становятся недействительными. Акт осмотра данный пункт никак не отменяет.

Для Вас самым важным является два момента: 1. Включение в ДКП пункта 8 :

8.Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
Александр

и составление акта осмотра:

составили акт о нижеследующем:… На момент осмотра квартира находится в состоянии, отдельные аспекты которого не отражены в технической документации на квартиру, не согласованы с проектными и/или обслуживающими организациями и могут являться или считаться дефектами и/или недостатками:…
Александр

Вот в этих моментах стоит обязательно настаивать.

Здравствуйте.

18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений
между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Включение данного пункт в Договор особенно не повлияет на возникновение прав и обязанностей по нему, поэтому даже если его не будет в тексте — не принципиально для любой из сторон.

Договор планируется заключить через нотариуса. Ссылаться на акт осмотра в договоре покупатель не хочет, поскольку это приведет к тому, что из-за указанного в акте осмотра, в свидетельстве о регистрации возможно будет написано «незарегистрированная перепланировка».

а) Я бы наверное не тратила деньги на нотариуса в данном случае, договор купли-продажи и так вступает в силу с момента подписания и стоимость заключения данного договора у нотариуса вполне приличная.

б) Смотрите, если Вы укажите площадь, которая на данный момент фигурирует в Росреестре, но где-то в тексте укажите, что была совершена самовольная перепланировка, то у Вас государственная регистрация перехода права собственности не пройдет, а потребует документы, подтверждающие узаконивание перепланировки. В Свидетельство о государственной регистрации права перепланировка не отображается.

Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю?

Нет, не нужно.

Покупатель без обоснования заявляет, что пункт «нужен» (я так понял, что не ему, а вообще/для нотариуса). Так ли это?

На это вопрос сложно отвеить, вообще у каждого юриста, да и у нотариуса свои представления о тексте разных договоров. Главное, чтобы у Вас были отражены существенные условия:

— предмет договора: адрес объекта, площадь, этаж и кадастровый номер

— стоимость и порядок расчета

— список лиц, имеющих право пользования и проживания указанной квартирой (например фраза, что в квартире на регистрационном учете никто не состоит).

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Александр

Здравствуйте. Данный пункт просто говорит о том, что если бы у Вас был предварительный договор или предварительное соглашение по данной квартире ранее, то данный ДКП отменяет их и утверждается если просто говорить, главным документом по купле-продажи квартиры. Негативного для Вас он ничего не несёт в общем то, акт осмотра как действовал, так и будет действовать. Но вот то, что покупатель не хочет его включать в договор, вот это не на руку Вам, включить нужно обязательно, чтобы потом покупатель не ссылался на какие то недостатки квартиры, что может привести или к уменьшению цены договора или к расторжению ДКП. Оно Вам нужно потом в суде отбиваться?

Перепланировку тоже нужно в акт включить и желательно провести такое условие, что покупатель сам её узаканивает. Но в любом случае её включить нужно, ибо незаконная перепланировка о которой покупатель не знал, это угроза расторжения ДКП.

А для чего через нотариуса ДКП проводить?

9. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующим законодательством Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
Александр

Данный пункт бессмысленный при отсутствии конкретной даты, с которой на Покупателя возложены эти обязательства, если она не соединена с моментом регистрации перехода права собственности. То есть если Вы хотите, чтобы эксплуатация производилась за счет Покупателя с какой-то отдельно оговоренной даты — ее необходимо вписать в этот пункт. Если же особенностей тут нет — то с момента перехода права собственности Покупатель и так имеет указанные в этом пункте обязанности.

Добрый день, Александр!

Данные пункты ДКП, что Ваши, что покупателя — не имеют юридического смысла в контексте Вашего ДКП. Незачем переписывать ГК РФ, так же незачем ему противоречить.

Я, являясь адвокатом, в этом году приобрёл дорогую квартиру с перепланировкой, по ДКП составленном риэлтором всего лишь на 1 листе… не загромождая ДКП юридическими конструкциями, которые суд может трактовать по-разному и зачастую не в пользу стороны настаивавшей во включение в ДКП нужной ему оговорки. А в акте приёма-передачи меня беспокоили только показания приборов учёта.

Хотелось бы добавить, если речь идёт о незаконном переустройстве и/или перепланировке, то ответственность предусмотренная ст. 29 ЖК РФ лежит на новом собственнике и никакими актами и соглашениями её на продавца не переложить.

Однако, имея такой акт с такими оговорками -

На момент осмотра квартира находится в состоянии, отдельные аспекты которого не отражены в технической документации на квартиру, не согласованы с проектными и/или обслуживающими организациями и могут являться или считаться дефектами и/или недостатками:

— при продаже с публичных торгов жилого помещения принадлежащего уже покупателю, то на основании этого пункта Акта покупатель может в суде требовать расторжения ДКП и реституцию.

Ссылаться на акт осмотра в договоре покупатель не хочет, поскольку это приведет к тому, что из-за указанного в акте осмотра, в свидетельстве о регистрации возможно будет написано «незарегистрированная перепланировка».

Вопрос не про скрытые/новые дефекты, а именно про те, что на данный момент отражены в акте осмотра.

Покупатель что-то хитрит. В св-ве о регистрации права собственности о незаконной перепланировке и/или переустройстве не пишется, это отражается только в документах БТИ.

Я предчувствую что покупателя беспокоит переустройство/перепланировка и он хочет подстраховаться алгоритмом: выселение-реституция. Я бы отказался от такого сложного покупателя.

Добрый день! Может просто переформулировать данный пункт. Например: Настоящим актом покупатель подтверждает, что не имеет никаких претензий по качеству продаваемой квартиры ему покупателем. Этот пункт вы делаете в в АКТЕ, может он у Вас уже есть. Что касается ДКП, то можете его оставить, это ни на что не повлияет.