Земля у застройщика в ипотеке

может ли на участника долевого строительства (меня) быть оформлено право собственности на объект строительства (квартира в малоэтажном доме)?
Евгения

Не просто может быть оформлено, а должно быть оформлено

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

Участника ДДУ отношения между застройщиком и банком никоим образом не затрагивают

пока земля находится у застройщика в собственности с ограничением (ипотека), может ли на участника долевого строительства (меня) быть оформлено право собственности на объект строительства (квартира в малоэтажном доме)?
Евгения

Здравствуйте. если застройщик как собственник вам продает — то да.

залог это отношения банка и застройщика- это обеспечительная мера по кредиту для банка

если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

банк забирает землю. именно про постройки- надо смотреть документы. если залог ТОЛЬКО на землю -тогда этого не произойдет

ГК

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1.При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

вы никак тут не рискуете. — право собственности на вас должно быть оформлено- вы банка не касаетесь- у вас все отношения с застройщиком.

+ фз 214 по вопросам залога- ст.13. — вашей квартиры это не коснется

Здравствуйте, Евгения. Во-первых, участок и строящийся дом находятся в залоге, в том числе, у участников долевого строительства. Согласно ч.7 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст.15 Законапри недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

В соответствии с ч.8 ст.15 Закона с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Таким образом, переданная участнику долевого строительства квартира не является предметом залога. В случае, если залог реализуется до момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир, банк получает свои деньги наряду с дольщиками, так как и те, и другие инвестировали строительство жилого дома.

Здравствуйте, Евгения!

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
…
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.Система

Т.е. возможно земельный участок оказался в залоге так как банк финансирует застройщика.

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

Так как ДДУ должен быть застрахован, то дольщик получает страховку, за счет которой дом может быть достроен.

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
3. Утратила силу.

Т.е. при банкротстве застройщика его имущество, в том числе и земельный участок может быть реализован. Но как правило банки специально требуют чтобы застройщик заложил земельный участок, если банк его финансирует, что бы застройщик в дальнейшим не смог его заложить в другом банке например. В случае банкротства банки не продают земельный участки, а наоборот достраивают дома, а затем как правило получают часть достроенных помещений за долги застройщика если реализованного имущества не хватило на покрытие долгов.

При этом в соответствии с п.8 ст.13 Закона о долевом участии с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на квартиры дольщиков.

Евгения, добрый день.

Пусть ипотека земельного участка Вас не пугает, банк просто прокредитовал застройщика на строительство, и право залога на МКД не распространяется.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации
договора у участников долевого строительства (залогодержателей)
считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в
составе которых будут находится объекты долевого строительства,
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или
право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и
строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и
(или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права
собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой
объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у
участников долевого строительства с момента государственной регистрации
права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством
о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство
(создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств
участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого
строительства в порядке, установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства
считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При
этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся
объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с
даты получения застройщиком указанного разрешения.
4. Утратила силу.
Информация об изменениях:
См. текст части 4 статьи 13
5. Застройщик обязан зарегистрировать право
собственности на объект незавершенного строительства при возникновении
оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении
застройщика от государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства государственная регистрация права
собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда,
принятого по иску участника долевого строительства об обращении
взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика,
привлечение застройщиком денежных средств участников долевого
строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения
своих обязательств по договору поручительством или при одновременном
соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1
настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение
своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15
настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права
залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3
настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников
долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в
обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на
строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства,
при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих
требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15
настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога
на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7
настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства
участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с
полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации
стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании
настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в
предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7
настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у
застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды
земельного участка прекращается с момента передачи в порядке,
установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных
(созданных) на данном земельном участке.

, может ли на участника долевого строительства (меня) быть оформлено право собственности на объект строительства (квартира в малоэтажном доме)?
Евгения

Да такое возможно. То что право собственности перейдёт банку, не лишает Вас права собственности на жилое помещение.

Ограничений ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
(часть седьмая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

А почему он должен Вами оплаченную квартиру забрать?

Предмет залога именно земля я так понимаю, вот на неё право собственности может перейти, но на Ваше право собственности квартиры это не повлияет. И квартиру никто у Вас не заберёт.