Кредит и квартира в залоге

Добрый день!

Чтобы получить кредит под залог жилья, составляется кредитный договор и договор о залоге жилья, который называется договором ипотеки.Договор ипотеки по российскому законодательству подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту расположения заложенного жилья.

Дарья, добрый день.

Если Ваш договор ипотеки не зарегистрирован, то обратить взыскание на квартиру не смогут, просто банк за счет квартиры хочет возместить Вашу задолженность, а там как суд решит.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

[Закон «Об ипотеке»][Глава II][Статья 10]

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит
государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9
настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13
настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации
в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке
влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Здравствуйте.

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Есть залог в силу закона и в силу договора, у вас залог в силу договора.

Обременение должно быть зарегистрировано, т.к. договор ипотеки регистрируется в Росреестре. Странно, что у вас он не зарегистрирован. Выложите договор, пожалуйста, чтобы можно было говорить конкретнее.

Разве не должен был быть договор залога? Или это одно и то же? У ипотеки ведь должна быть гос.регистрация, мы ничего не регистрировали.
Дарья

Ипотека недвижимости и представляет собой ее залог. Но при этом безусловно данный договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для того, чтобы получить достоверные сведения о регистрации договора Вам следует обратиться в Росрестр с запросом выписки из ЕГРН, в которой будет указано наличие либо отсутствие обременений на данную конкретную дату.

Дарья, здравствуйте. Договор залога объекта недвижимости — это и есть ипотека. Это одно и то же. Ипотека действительно подлежит государственной регистрации, для чего Вы с представителем банка должны были обращаться в Росреестр с соответствующими заявлениями и предоставлением необходимых документов. То, что в свидетельстве нет обременения, не означает, что обременение не зарегистрировано. Вы могли просто не получать повторное свидетельство после регистрации ипотеки. Поэтому если не помните точно — закажите выписку из ЕГРП на квартиру. Если ипотека действительно не регистрировалась, то договор считается незаключенным.

Что означает этот договор? Разве не должен был быть договор залога? Или это одно и то же?
Дарья

Здравствуйте. Это в общем то одно и тоже по сути своей. Ипотека и есть залог, просто названия разные.

Есть шанс, что удасться квартиру оставить? Или какие есть способы чтобы оставить квартиру, может попытаться доказать, что договор об ипотеке недействительный? Хотя это не единственное жилье.
Дарья

Если не регистрировали залог, то тогда шанс отстоять квартиру есть. так как:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 05.10.2015)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

То есть можно обратится в суд и признать договор залога ничтожным. Либо подать встречное заявление о признании договора залога ничтожным.

Здравствуйте Дарья!

Ипотека это и есть залог недвижимого имущества

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

У ипотеки ведь должна быть гос.регистрация, мы ничего не регистрировали. В свидетельстве о праве на собственность не указано ничего про обременение.
Дарья

Такое обременению можно увидеть если сделать выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Есть шанс, что удасться квартиру оставить?
Дарья

Можете опираться на требования этой статьи

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
(введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

А так если недвижимость единственное что есть на него могут наложить взыскание.

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Или какие есть способы чтобы оставить квартиру, может попытаться доказать, что договор об ипотеке недействительный? Хотя это не единственное жилье.
Дарья

Дарья добавлю к мнению коллег, а сумма долга перед банком равна сумме продажи квартиры?

Если нет, то ее могут не продать, а просто наложить арест на нее, т.к. сумма продажи будет более суммы долга- это важный момент

Дарья, добрый день! Залог недвижимого имущества это и есть ипотека.

Что касается государственной регистрации договора.

В соот. со ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Если договор действительно не зарегистрирован, вам надо заявить в суде о применении последствий недействительности ничтожной сделки на основании ч. 3 ст 166 ГК РФ.

Если договор все таки зарегистрирован (в ворохе бумаг которые вам давали на подпись вполне могло быть заявление о регистрации договора ипотеки) в суде на основании ч. 3 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» вы можете ходатайствовать об отсрочке реализации квартиры (если банк заявит об обращении взыскания на предмет залога)

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

А до истечения отсрочки вы можете погасить требования.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Кроме того, на основании ст. 203 Гражданского процессуального кодекса РФ вы можете ходатайствовать перед судом об отсрочке (рассрочке) исполнения решения суда по выплате задолженности перед банком. Также на основании ст. 333 ГК РФ можно попробовать снизить сумму неустойки начисленной банком на основной долг.

Что касается приведенных выше положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о недопустимости обращения взыскания на предмет залога при несоразмерности заявленных требований то в вашем случае речь не о просроченном платеже а досрочном погашении всей суммы кредита.