Управляющая организация или эксплуатирующая организация?

Здравствуйте, Алексей!

Уточните, пожалуйста, общее имущество находится в общей долевой собственности или кто-то конкретно владеет общим имуществом (коридоры, санузлы, подвал, крыша и т.п)?

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

Таким образом, Вам необходимо руководствоваться положениями п.1 ст. 247ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Выбор организации осуществляющей обслуживание общего имущества.является пользованием помещением.

Также Вам необходимо руководствоваться положениями ГК РФ о решениях собраний, т.к. иного законодательством не предусмотрено.

Статья 181.1. Основные положения
1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.
2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Статья 181.2. Принятие решения собрания
1.Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.
2. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.
3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
1) дата, время и место проведения собрания;
2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
5. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
1) дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;
2) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, подписавших протокол.

Как Вы будете определять количество голосов каждого собственника, точно сказать не могу, но возможно Вам по аналогии права придется руководствоваться нормами ЖК РФ, т.е. пропорционально доле в общем имуществе.

Позиция вышеуказанного Пленума такова.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Здравствуйте. Добавлю.

Есть такое постановление:

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В соответствии с ним неважно как себя называет компания, УК или ОУ, она всё равно несёт ответственность за содержание всего дома и соответственно надлежащее оказание услуг. Суды становятся на сторону потребителей указывая на то, что взяв дом на обслуживание компания обязана выполнять нормы данного постановления. А там написано очень много, что должна делать ОУ.

Так что требовать оказание качественных услуг, либо уменьшение цены оказываемых услуг, если они ненадлежаще оказываются и работы плохо выполняются, Вы имеете полное право. Вопрос в том, что скорее всего это через суд придётся делать.

3. В случае если ответ на второй вопрос положительный — Можно ли признать действия эксплуатирующей организации по сбору средств за последние годы незаконными и вернуть ранее уплаченные суммы?
Алексей

Незаконными Вы не сможете признать, если какие то работы выполнялись, а вот вернуть часть средств можно попробовать. Но тут вопрос в том писали ли жалобы в ОУ? Что на них отвечали? Составлялись ли акты о ненадлежащем выполнении работ? Сами подписывали ли акты о выполненных работах с ОУ?

Обращались ли в какие то органы по разрешению данной ситуации?

Но попробовать вернуть можно, про перспективы сказать сложно не зная всей ситуации досконально и не видя документов по выполненным работам.

В здании торгового центра, где все помещения являются нежилыми — 15 собственников.
Один из собственников обладающий 53% помещений — муниципальное образование.
Другой собственник — Почта России — 5% помещений.
Остальные собственники — физические, юридические лица и ИП.
Алексей

Представляется, что если исходить из указанной разбивки по долям, то у муниципалитета есть все возможности продавливать свое решение на общем собрании собственников.

С другой стороны при некачественности оказания услуг собственники могут составлять соответствующие акты, оформлять их надлежащим образом и требовать от УК соразмерного уменьшения оплаты.

Прочитал все советы, решил все же вставить свои пять копеек.

Эксплуатирующая организация определена на общем собрании собственников. Был ли выбор на данном собрании кто и как проголосовал. Я полагаю, что учитывая доли, от 14 собственников ничего не зависело.

Все НПА регулирующие деятельность органов власти и местного самоуправления в том числе, обеспечивают в этой сфере защиту конкуренции. Поэтому администрация не могла принимать таких решений через голосование на общем собрании.

В таких действиях прокуратура может усмотреть наличие коррупционных факторов.

Принимая такое решения ОМСУ как минимум должен иметь муниципальный правовой акт о порядке исполнения своих полномочий собственника нежилого помещения в таком здании. И в любом случае такое решение представитель муниципалитета по доверенности не может принять единолично без конкурсной процедуры (или иной прозрачной и публичной процедуры, обеспечивающей возможность доступа любой обслуживающей организации заключить такой договор там где решающее слово за муниципалитетом). Та же ст. 163 ЖК РФ, это лишь следствие обеспечения конкуренции и равных возможностей на рынке. То есть собственники могут выбрать себе организацию коллективно, но если у них более 50 % не государственного (муниципального), а если преобладает муниципальная доля, то конкурс или другая процедура, на которую должен быть муниципальный правовой акт, прошедший проверку по антикоррупционной экспертизе.

Как много лет прошло с этого момента и почему никто не пожаловался и не оспорил существующую ситуацию?

Поэтому предлагаю Вам сначала написать обращение в прокуратуру, сделав упор на перечисленные на данной странице нормы, попросить принять акты прокурорского реагирования направленные на соблюдение прав граждан и организаций.