Как оформить наследство, если нет сведений об имуществе?

Здравствуйте! Имеются 3 человека (отец и два сына) и две жилплощади (квартира и дом), собственником и той и той жилплощади является отец, в доме прописан сын1 в квартире сын2, дом без долгов, квартира с долгами +-140т.р., но при этом ежемесячно понемногу долг выплачивается. У отца есть стойкое желание оставить каждому сыну по жилплощади. Сейчас отец испытывает проблемы со здоровьем, и что бы не случилось так, что после смерти у сын1 и сын2 осталось по доле в разных жилплощадях хочется оформить документ, что каждому достанется жилплощадь в полном объёме после смерти отца. Вопрос. Может ли собственник оформить дарственную(с правом пожизненного проживания) на квартиру сыну2 при наличии долгов? Как лучше поступить, если нет возможности в кратчайшее время закрыть долг? И что можно оформить, что бы по итогу каждый из сыновей получил по жилплощади без возможности претендовать на часть жилплощади другого брата?