Ипотека после регистрации права собственности

Здравствуйте Евгений!

В соответствии со ст. 421 ГК РФ  Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

 Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

 Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

 То есть, Вы вправе  заключить Договор с условиями поэтапной оплаты товара.

 Согласно ст.550 и ст.551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, если Вы не согласны с предложенным условием перечисления все суммы в момент  заключения сделки, то Вы вправе согласовать иные условия  и сроки расчета по Договору.

Смогу Вас проконсультировать по вопросу согласования условий Договора и успешному заключению сделки в Чате или по скайпу.

 С уважением Ф. Тамара

Здравствуйте, Евгений!

Согласно пунктам 4 и 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
 Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Таким образом, закон предусмативает разные варианты передачи денег в рамках договора об ипотеки, который Вы будете подписывать в банке. 

Все зависит от того, какой порядок оплаты стоимости квартиры будет прописан в договоре купли-продажи с продавцом квартиры.

Акт приема-передачи квартиры действительно должен быть подписан на сделке в банке, поскольку квартира переходит в залог банку. Подписывается ипотечный договор, который тоже подлежит государственной регистрации. 

Для большей надежности вы можете на сделке все-таки потребовать прописать в ипотечном договоре условие о передаче денег через аккредитив. 

Уважаемый Евгений!

Хочу дополнить ответы коллег. После получения ипотечного кредита наличные средства заемщику банк не выдает. Предлагаются варианты для безопасности сделки: безналичный расчет или использование банковской ячейки.

По поводу безналичного расчета при совершении сделки. Покупатель должен самостоятельно решить, как осуществить передачу суммы первоначального взноса, а сумму ипотечного кредита банк переводет самостоятельно на счет продавца после выполнения указанных в договоре купли-продажи условий. Этот способ наиболее безопасный, поскольку при передаче денег никто из участников сделки вообще не имеет дела с наличностью.

Есть вариант с использованием банковской ячейки. При этом варианте заранее оговариваются все условия, по выполнении которых участники сделки получают доступ к ячейке, в нее закладываются наличные средства, включая ипотечный кредит. Изъять их участники сделки могут только при соблюдении всех заранее оговоренных условий. Этот способ тоже безопасен, поскольку уменьшается риск потери средств из-за ограниченного доступа к деньгам (только отдельных лиц).

В вашем случае регистрация  перехода права будет осуществлена в течение пяти рабочих дней, таким образом период, в течение которого будет сохраняться «неопределенность» по сделке, довольно невелик.  Кроме того, вы имеете возможность отслеживать статус вашего заявления на сайте Росреестра

to78.rosreestr.ru/registr/rights_1/inform/

Риски, безусловно, при единовременной оплате по договору до регистрации права в ЕГРП выше. При этом оплата, как справедливо заметила коллега Надежда Федорова,  делится непосредственно на ваш первоначальный взнос и на сумму ипотечного кредита. Как правило банки перечисляют данную сумму только после регистрации права собственности, иногда — после подачи заявления в Росреестр. 

Если вы опасаетесь недобросовестности продавца, то вы можете осуществить титульное страхование сделки. Либо, в вашем случае возможно предпочтительнее использовать аккредитив, поскольку данная услуга банка не очень дорога.

«Обычаев делового оборота» в данном случае как таковых нет. Вы сами определяете, как вам удобнее сделать. Соответственно, исходя из этого и  защищайте свои интересы. Полная оплата  на счет покупателя  по договору купли-продажи  квартиры до регистрации сделки  - весьма редкое явление. И как правило используется лишь среди лиц, которые пользуются полным доверием друг друга. 

Подписание акта на сделке — весьма частая практика, тем более при ипотеке.

Возможно, если вы пойдете на  оплату услуг предоставления аккредитива, и предложите безотзывный аккредитив с платежом по предъявлении документов, продавец пойдет на такой вариант.

Имейте в виду, что  в этом случае единственным документом, который может и должен представить продавец для получения денежных средств является выписка из ЕГРП  о регистрации права собственности на данную квартиру на ваше имя. 

Если будете пользоваться банковской ячейкой (что в ряде случаев неприемлемо для покупателя или продавца, поскольку тому или другому требуется доказательство движения денежных средств по сделке), то воспользуйтесь услугой  банка по проверке, пересчету и упаковке в банковскую упаковку купюр.