Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор между физ.лицами
Здравствуйте.
Хочу купить квартиру.
Допустим цена 4 млн.
2 млн - по договору ипотеки (заемными 1 млн.)
2 млн - выплачивать продавцу ежемесячно по 30 т.р. (~5,5 лет)
Вопрос: как мне оформить вторые 2млн. Так что бы не было проблем (ни у кого из участников сделки) с налоговой, с выплатами и досрочным погашением.
Как это будет выглядеть? Расписка, договор беспроцентного займа, договор купли-продажи (но у банка свои типовые формы) или какой-либо другой вариант?
Доброго времени суток, Уважаемые.
Основная задача при покупке квартиры - не выплачивать % по ипотеке.
При сегодняшних ставка Сбербанка дешевле жилье снимать.
Потому и прошу помощи у специалистов и экспертов.
Как в рамках законодательства щелкнуть по носу ростовщиков)
Dura lex, sed lex
Николай, доброе утро.
Если Вы берете ипотеку, именно на покупку квартиры, то не зависимо от суммы кредита, банк навяжет свой договор и наложит обременение на квартиру, до полного погашения задолженности и внести в этот договор какие либо коррективы или обременить квартиру еще и продавцом точно не получится, это только если Вам с продавцом заключить на отдельную сумму свой договор, подойдет следующее.
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
[Гражданский кодекс РФ][Глава 30][Статья 489]
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа
считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными
условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и
размеры платежей.
Доброго времени Николай!
На мой взгляд правильным будет если все это будет указано в одном договоре. Если форму договора с банком не удастся согласовать (чтобы указать это в одном договоре., что эти 2 миллиона будут выплачиваться на таких то условия продавцу).
Тогда Вам придется с моей точки зрения оформить (заключить) договор займа ст. 807-808 ГК РФ где все прописать, когда и на каких условия будет осуществляться выплаты.
Вопрос: как мне оформить вторые 2млн. Так что бы не было проблем (ни у кого из участников сделки) с налоговой, с выплатами и досрочным погашением.
Николай
Думаю, что самым простым способом будет при таком сложносоставном расчете отделить вторые два миллиона от купли-продажи квартиры. Т.е. за квартиру продавец получил сумму полностью, но тут же передал Вам денежные средства в размере 2 миллионов рублей взаймы.
В договоре займа будут описаны условия возврата и возможность досрочного погашения. Если продавца это устроит — мне представляется такой вариант наилучшим.
С точки зрения налогов будет считаться что продавец получил за квартиру 4 миллиона. Поэтому надо смотреть какие у него были расходы на приобретение либо пользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей.
Здравствуйте!
Просто в тексте договора купли-продажи в главе «Расчеты по договору» предусмотреть оплату в размере 2 000 000 руб. производиться в день подписания договора, а оставшиеся 2 000 000 руб. Покупатель вносить равными долями в течении такого-то срока.
Частичная не оплата по договору купли-продажи недвижимости не является основанием для препятствия перехода права собственности на квартиру на покупателя, и соответственно на договор залога данной квартиры. поэтому не вижу препятствия для банка не внести в редакцию договора купли-продажи условие о рассрочки оплаты оставшейся суммы. Интересы банка здесь не затрагиваются.
Добрый день!!! В данном случае поскольку квартира продается по ипотеке, то банк с вероятнотью 100% откажется принимать любой договор, который будет предусматривать отсрочку выплаты оставшейся суммы и соответственно сделка не состоится.
В вашем случае существует единственная возможность это составить договор займа с продавцом без привязки к квартире. Т.е. по договору КП квартиры продавец получает деньги в полном объеме и составляется отдельный договор займа с покупателем, где тот обязуется вернуть денежные средства (2 млн) на поределенных условиях. Данный договор будет иметь силу и в случае просрочки можно будет взыскать денежные средства в судебном порядке. Однако здесь существует риск невозврата, т.к. данный займ не будет ничем обеспечен и если в случае просрочки с покупателя нечего будет взять — то на основании решения суда будет удерживаться только из заработной платы долг по договору займа. Продать квартиру также не получится, т.к. она будет заложена в банке.
Вывод: технически через договор займа реализовать данные отношения возможно, но есть риск, связанный с возвратом долга в случае просрочки.
Я согласен со многими, что с юридической точки зрения можно составить договор с рассрочкой оплаты — однако банки в большинстве случаев не меняют договора и настаивают на полной оплате всех платежей на момент подписания договора (дабы в будущем исключить любые споры в связи с неоплатой). Вся проблема в банке, если каким то чудом получится убедить банк в изменении данных условий — то можно предусмотреть рассрочку в самом договоре.
Здравствуйте, Николай. Я считаю, что можно всё сделать обычным договором купли-продажи. Указать, что стоимость квартиры составляет 4 млн. рублей, из которых 2 млн. рублей выплачиваются продавцу за счет средств, предоставленных покупателю таким-то банком на основании такого-то кредитного договора, в результате чего в пользу банка возникает ипотека в силу закона (в данной части банк точно, укажет, что конкретно должно быть написано в договоре купли-продажи). Оставшиеся 2 млн. рублей покупатель выплачивает продавцу из собственных средств в рассрочку (можно приложить график платежей, установить возможность досрочного внесения денежной суммы). Здесь важный момент. В силу положений Гражданского кодекса РФ товар, приобретенный в рассрочку или в кредит, находится в залоге у продавца в силу закона до момента полной оплаты, если иное не установлено договором. Естественно, банк не может устроить тот факт, что продавец будет являться еще одним залогодержателем наряду с банком, поэтому в договоре купли-продажи необходимо указать: «стороны пришли к соглашению, что залог в силу закона в пользу продавца не возникает». Предложите банку такой вариант, ведь в данном случае только банк как залогодержатель будет иметь право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами собственника квартиры.
Вариант с договором купли-продажи с рассрочкой платежа, конечно, наиболее обременителен для продавца в плане налогообложения (если, конечно, квартира не находится в его собственности 3 года и более, в связи с чем ему не надо отчитываться перед налоговой). Согласно ч.1 ст.223 Налогового кодекса РФ в целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:
1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме.
Общая сумма налога исчисляется по итогам налогового периода применительно ко всем доходам налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду (ч.3 ст.225 НК РФ). То есть продавцу нужно будет подать декларацию не один раз в году, следующем за годом продажи квартиры, как это происходит обычно, а каждый год, следующий за налоговым периодом, в котором он фактически получал денежные средства от покупателя квартиры.
Добрый день.
Бесспорно все мнения коллег компетентны и имеют место при оформлении сделки со сложными условиями расчетов. Моя позиция схожа с позицией Сальниковой Галины и Яниной Натальи.
В связи с этим, чтобы не повторятся, просто предложу вариант раздела договора купли-продажи, который, на мой взгляд, будет разрешать все вопросы. Перед принятием решения обязательно согласуйте, предложенное мною условие в банке, где Вы планируете брать кредит.
Документ прилагаю.
Удачи в сделке.
Есть еще вариант, когда Вы покупаете у продавца по 1/2 доле в квартире. На первую пойдет ипотека банка, на вторую — ипотека на продавца.
"...но тут же передал Вам денежные средства в размере 2 миллионов рублей взаймы." Как подстраховаться на тот случай, если продавец получив всю сумму по договору КП (ипотека) решит "кинуть"?