Сдать комнату в коммунальной квартире с несовершеннолетним ребёнком

Здравствуйте! Сдать в наем долю не возможно, так как объектом найма жилого помещения является квартира, комната, дом.

Для того чтобы сдать в наем квартиру, либо одну из комнат Вам необходимо письменно согласовать этот вопрос со всеми собственниками квартиры (п.1 ст.247 ГК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть, заключаете соглашение в письменной форме (удостоверять нотариально не требуется) и сдаете квартиру или одну из комнат опять же по согласованию с остальными собственниками в наем.

Здравствуйте, Александр!

Долю свою вы конечно можете сдать, но для начала нужно тогда определить порядок пользования в квартире.

Кроме того, нужно согласие остальных собственников.

Согласно ст.247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Что касается доли несовершеннолетнего, то разрешение должна дать опека на сдачу имущества в наем.

Согласно ч.2 ст.37 ГК РФ Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Желаю удачи!

Александр, добрый день.

Заключить соглашение о пользовании квартирой вы можете составив его и заверив у нотариуса, в суд, только в случае спора. А сдавать свою долю Вы можете с согласия всех собственников, за несовершеннолетнего, согласие пишет мать.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 247]

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Возможно ли мне сдать свою долю в аренду?
Александр

Увы, только с согласия всех собственников. От ребенка будет выступать один из родителей (как законный представитель) и органы опеки

Если мы договоримся между собой о праве пользования, возможно ли это закрепить у нотариуса или только через суд?
Александр

Да, конечно можете заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением и заверить его у нотариуса, получить согласие ПИСЬМЕННОЕ других собственников, органов опеки и уже потом сдавать

Здравствуйте.

Проблема в том Александр, что соглашение о пользовании между Вами и иными собственниками Вам ничего не даст, т.к. передача в пользование Вам какой-либо комнаты не предполагает возможности передачи по договору найма данной комнаты иным лицам, т.к. данная сделка является распоряжением имуществом, а это должно решаться опять же по соглашению сторон.

Вы должны заключить соглашение с другими собственниками о распоряжении какой-либо комнатой в квартире путем передачи её в найм и соглашение о праве пользования нанимателями комнаты иным общим имуществом.

Долю в квартире Вы сдать не можете, т.к. как правильно указал Руслан Григорьев предметом договора найма может быть только жилое помещение. Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ч.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.(ч.1, 4 ст.16 ЖК РФ)

Вот как толкует ВС РФ сдачу в наём комнаты в коммунальной квартире.

Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2013 N 5-КГ13-101

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Как следует из материалов дела, какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире Головиной М.И. и Федоровой М.Е. о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти обстоятельства Головина М.И. указывала и в исковом заявлении.
Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Головиной М.И. заявленные исковые требования обосновывались ссылкой на нормы ст. 41 ЖК РФ, ст. 246 ГК РФ и ст. 247 ГК РФ.
Однако судебными инстанциями названные нормы ГК РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в долевой собственности, применены не были, юридически значимые обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма жилого помещения, при рассмотрении дела не устанавливались. Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В Вашем случае ещё сложнее, т.к. в отличии от коммунальной квартиры, у Вас в собственности нет комнаты, как самостоятельного объекта права, и Вам придется заключать соглашение как в отношении комнаты, так и в отношении общего имущества.

За несовершеннолетнего собственника действуют его родители, разрешения органов опеки не требуется, т.к. уменьшения имущества не происходит, в виду того, что отчуждения доли ребенка не происходит.

И ещё, если договор найма будет заключен на срок год и более, то найм надлежит регистрировать в Росреестре.

Добрый день, Александр.

В дополнение к ответам коллег также укажу на необходимость получения разрешения органа опеки на сдачу в аренду имущества несовершеннолетнего.

Согласно статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Это положение в равной мере распространяется и на родителей несовершеннолетнего собственника жилья, поскольку в результате сдаче в аренду могут пострадать жилищные права ребенка, ухудшиться условия проживания и т.п.

С уважением, Роман.