В чем разница залога и обеспечительного платежа по коммерческому договор найма жилого помещения?

Добрый вечер, Владимир.

Современное российское гражданское право не рассматривает денежные средства как предмет залога, поэтому не рекомендую пользоваться данной конструкцией.

Обеспечительный платеж более корректен с правовой точки зрения, хотя внешне они имеют схожую конструкцию.

залог (ст. 334 ГК РФ) и обеспечительный платеж, который недавно получил закрепление в нашем ГК (ст. 381.1), имеют определенные общие черты: и тот, и другой обеспечивают соблюдение интересов кредитора (например, компенсацию убытков) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, однако эти правовые институты имеют ряд существенных различий:

Во-первых, в силу ст. 381.1 ГК РФ в качестве обеспечительного платежа по общему правилу вносятся денежные средства и только в исключительных случаях это могут быть ценные бумаги и родовые вещи (ст. 381.2), при этом в таких исключительных случаях они могут обеспечивать обязательство, которое само связано с передачей ценных бумаг и родовых вещей. То есть по общему правилу предметом обеспечительного платежа являются денежные средства. Что касается залога, то вопрос о возможности залога денежных средств является неоднозначным. С одной стороны, согласно п. 1 ст. 336 ГК предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. При этом ст. 128 ГК РФ к вещам относит в том числе наличные деньги. То есть вроде бы можно. Однако Высший Арбитражный Суд РФ в период своего существования относился к вопросу о возможности залога денежных средств отрицательно. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. указано, что одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений, денежные средства не могут быть предметом залога. То есть вопрос неоднозначный. Соответственно, если в качестве обеспечения вносите денежные средства, то лучше использовать конструкцию обеспечительного платежа.

Во-вторых, обеспечительный платеж является более удобным для кредитора (в данном случае, наймодателя) инструментом обеспечения его интересов в виду простоты порядка его реализации. По сравнению с залогом механизм обеспечительного платежа не требует обращения взыскания на имущество с вытекающей из этого порой длительной и сложной процедурой, предусмотренной законодательством. Использование заранее внесенных контрагентом денежных средств в качестве обеспечительного платежа в счет покрытия, например, убытков наймодателя осуществляется по волеизъявлению наймодателя и не требует соблюдения специальной процедуры обращения взыскания. По крайней мере в настоящее время она законодательством для обеспечительного платежа не предусмотрена.

Таким образом, если в качестве обеспечения по договору вносятся именно денежные средства, то лучше использовать конструкцию обеспечительного платежа, она намного проще в использовании, тем более ГК сейчас прямо ее узаконил.