Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать недвижимость приобретаемую по предварительному ДДУ?
Был заключен предварительный договор ДДУ, дом на стадии земли. Выдержка "Стороны обязуются заключить в будущем ДДУ или ДКП"
Как возможно продать данное имущество?
ДДУ и ДКП будет заключен в течении 3х месяцев, но деньги потребовались срочно сейчас.
ПДДУ полностью оплачен.
Подано заявление на расторжение договора, однако застройщик медлит с возвратом.
Вот и появилась мысль о продаже данного права требования.
Как я понял - это возможно по согласованию с застройщиком, т.е. он должен оформить новый ПДДУ на покупателя.
А в какой момент и как это может происходить? Опишите механику действий.
Нужна банковская ячейка или как?
Здравствуйте, Александр Владимирович!
Вы спрашиваете:"Как продать недвижимость приобретаемую по предварительному ДДУ?"
Очень просто. Найти нужно покупателя и вместе с ним с согласия застройщика заключить новый предварительный договор, по которому покупателем жилья будете не Вы, а другой человек. Для застройщика не должно быть никакой разницы, кому передать построенное им жилье, с кем придется заключать ДДУ или ДКП. Ему важно одно, чтобы взносы вносили своевременно согласно договора и в полном объеме.
Здравствуйте, Александр Владимирович. Я бы Вам посоветовал также продать данную недвижимость по предварительному договору купли-продажи, указав уже другие сроки, конечно же после перехода права собственности за Вами. Это, на мой взгляд, единственный выход, если, конечно, покупатель пойдет на это. В предварительном договоре укажите договоры ДДУ и ДКП. Можно оставить какую-то сумму, которую получили бы при заключении основного договора купли-продажи. Варианты нужно согласовать с покупателем. Удачи.
Здравствуйте!
Согласно ст.429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить
в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора,
а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как возможно продать данное имущество?
Александр Владимирович
Это невозможно, так как Вы не являетесь собственником имущества и более того как я понимаю договор у Вас является незаключенным, так как договор долевого строительства подлежит государственной регистрации, а по условиям Вашего договора
обязуются заключить в будущем ДДУ или ДКП
Александр Владимирович
или или, а договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации.
То есть, Ваш договор не отвечает требованиям ст.429 ГК РФ.
И самое главное нельзя продать то чем Вы не обладаете на праве собственности.
Но, можете заключить договор уступки права требования известив об этом застройщика.
ПДДУ полностью оплачен. Подано заявление на расторжение договора, однако застройщик медлит с возвратом. Вот и появилась мысль о продаже данного права требования. Как я понял — это возможно по согласованию с застройщиком, т.е. он должен оформить новый ПДДУ на покупателя. А в какой момент и как это может происходить? Опишите механику действий. Нужна банковская ячейка или как?
Александр Владимирович
Сейчас ищите человека, который готов выступить стороной предварительного договора вместо Вас. Заключаете с ним договор уступки права требования заключения предварительного договора, извещаете об этом застройщика. Это все. Как будут происходить расчеты не имеет значения. По предварительному договору расчеты не производятся, поэтому найти такого человека будет достаточно сложно. Как правильно отметила Татьяна Андреева лучше заключите с застройщиком договор долевого строительства, зарегистрируйте его в Росреестре и затем заключайте договор уступки права требования, который также подлежит регистрации в Росреестре. Ваш же договор является ничтожным и если застройщик не исполнит свои обязательства, то придется долго взыскивать неосновательное обогащение в суде.
Здравствуйте, Александр Владимирович!
Как возможно продать данное имущество?
Александр Владимирович
Никак. Имущества как такового нет. Есть только предварительный договор, который является лишь обязательством. Заключить в будущем основной договор. По сути, оплата по такому договору невозможна, так как товар не будет передан. Более того — ДДУ требует государственной регистрации, а ПДДУ не походит такую регистрацию, а потому никаких гарантий у дольщика по такому договору не будет.
ДДУ и ДКП будет заключен в течении 3х месяцев, но деньги потребовались срочно сейчас.
Александр Владимирович
Никаких денег срочно и сейчас!!!! Максимум, что допустимо по ПДДУ — это либо депозит (часть суммы от стоимости жилья), либо деньги в ячейке банка до заключения основного договора.
Александр Владимирович, до тех пор, пока Вы не заключили договор долевого участия, который прошёл государственную регистрацию, ни о каких денежных расчётах речи быть не может!
И только после надлежащего оформления ДДУ можно говорить о продаже. Только не имущества как такового. А права требования по ДДУ. То есть, в этом случае продаётся право, а не вещь.
Очень надеюсь, что Вы не будете составлять договоры с сомнительным застройщиком, который требует деньги срочно, не составив надлежащим образом оформленный договор.
Удачи!
Здравствуйте. Александр Владимирович как правильно сказали коллеги продавать Вам нечего. Единственный способ, это уступка права требования (глава 24 ГК РФ) и перевод долга по данному договору в части перевода обязательств по заключению основного долга. Перевод долга (обязательств) допускается только с согласия застройщика. Не знаю кто согласится заключить такой договор, но все в Ваших руках.)
ПДДУ полностью оплачен.
Александр Владимирович
Вы по предварительному договору внесли всю стоимость квартиры? Смелый Вы человек Александр Владимирович. Ячейка не нужна, т.к. передавать никакого имущества, кроме денег не требуется и регистрировать нечего. Можете перевести со счета на счет. Все условия оговариваете в трехстороннем договоре уступки требования, в том числе и оплаты. Если деньги будете получать после подписания договора, то укажите, что в случае их несвоевременной выплаты договор уступки расторгется Вами в одностороннем порядке. Больше никаких новых ПДДУ не нужно, новый заказчик просто переходит на Ваше место в старом договоре.
Александр Владимирович туту произошли изменения в судебной практике, у Вас теперь не предварительный договор, а основной.
Договор с условием о предоплате нельзя считать предварительным
В предварительном соглашении стороны определили, что до заключения основного договора покупатель должен оплатить недвижимость. Соглашение с таким условием, по мнению ВС РФ, уже не является предварительным, потому что в нем закреплены не только обязательства по заключению основного договора.
Ранее ВС РФ приходил к противоположному выводу, рассматривая куплю-продажу будущей недвижимости. Однако ВАС РФ и другие суды считали договор с условием о предоплате основным, а не предварительным.
Документ: Определение ВС РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29
По имеющемуся у Вас договору Вы приобрели право требования к застройщику заключить с Вами основной договор, которым Вы уже приобрели бы право на имущество. Это свое право Вы можете уступить третьему лицу за ту сумму, о которой договоритесь. О том, что Вы уступили свое право требования, обязательно нужно уведомить застройщика.
нет никаких проблем заключить такой договор с тем, кого Вы бы назвали покупателем.
Этот вариант годится, если Вы приобретаете объект не в кредит и все необходимые платежи уже осуществили.
Коль скоро Вы все оплатили полностью, если в Вашем договоре с застройщиком специально не прописано ограничение на уступку права требования, привлекать застройщика к договору уступки не обязательно. Достаточно уведомить его о состоявшейся уступке. в доказательство своих слов привожу норму закона:
ГК РФ Статья 388. Условия уступки требования
1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. (в Вашей ситуации нет противоречий закону)
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. (в Вашей ситуации будете это Вы или кто-то другой, для застройщика не важно. был бы кредит — имело бы значение)
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции) (если нет в Вашем договоре специального запрета на уступку, вас этот пункт не касается)
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. (в Вашей ситуации застройщик дополнительно ни чем не обременяется)
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.(смотрите свой договор на предмет такого запрета)
"ДДУ и ДКП будет заключен в течении 3х месяцев, но деньги потребовались срочно сейчас".
Поскольку так, то предложенный мною вариант является самым оптимальным. Повторю еще раз, что застройщику должно быть безразлично, с кем заключать основной договор купли — продажи. Вы же от покупателя можете получить ту сумму, которую уже внесли застройщику.
«ПДДУ полностью оплачен.
Подано заявление на расторжение договора, однако застройщик медлит с возвратом.
Вот и появилась мысль о продаже данного права требования.
Застройщик вправе не согласиться с Вами о расторжении договора. У Вас же для этого, как я понял, нет оснований требовать.
»Как я понял — это возможно по согласованию с застройщиком, т.е. он должен оформить новый ПДДУ на покупателя".
Да, именно так. Вы верно поняли.
«А в какой момент и как это может происходить? Опишите механику действий. Нужна банковская ячейка или как?»
Вы вместе с покупателем идете к застройщику, предлагаете ему заключить новый ПДДУ. Если застройщик согласится (а ему должно быть безразлично), с покупателем решаете вопрос о передаче Вам денег в размере, который Вами был внесен застройщику (как договоритесь — не не меньше). Деньги Вы можете получить и через банковскую ячейку, и наличными — как удобно после того, как будет подписан договор. Получив деньги, Вы ничем не рискуете. Только нужно иметь в виду, что ПДДУ также подлежит государственной регистрации. Продавец может поставить условие, что деньги он передаст после государственной регистрации и будет прав. Здесь Вам надо решать самим.
Выше колли Вам написали, что Вы не собственник и потому не вправе продавать объект. Это верно. Но, как я понял, речь идет не о продаже объекта, а об уступке права и именно потому без согласия застройщика ничего сделать Вы не сможете.