Проблема наследования после смерти родителей лицом иностранного государства

Я гражданин Эстонии моя мама и сестра граждане России. После смерти мамы нам с сестрой нужно вступать в наследство /квартира/. больше наследников первой линии нет. папа умер несколько лет назад. Сестра согласна отказаться от наследства в мою пользу. но так как я -иностранный гражданин. могут возникнуть разные трудности, одна из них- в дальнейшем при приватизации квартиры, иностранец в приграничной территории( г.Анапа) не может быть собственником земли. Поэтому мы пришли к решению. что я откажусь от наследтва в пользу сетры. а она в дальнейшем после вступления в наследтво оформит договор дарения на мое имя. Вопрос- какие могут возникнуть трудноти при оформлении дарственной иностранному государству? и второй вопрос- поскажите более безболезненный путь наследования в этой ситуации