Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи
Добрый вечер!
Возник вопрос, связанный с оформлением ПДКП (предварительный договор купли-продажи) квартиры.
Какие существуют риски при покупки квартиры уже в построенном доме (но еще не идёт процесс оформления в собственность) по договору ПДКП?
Договор заключается с юридическим лицом, который является подрядчиком застройщика.
Спасибо.
Добрый день!
Во-первых, следует помнить, что из предварительного договора не возникают имущественные обязательства, возникает только обязательство заключить основной договор (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09).
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Следует помнить, что в силу ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В связи с этим срок не может устанавливаться, в частности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.
Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.
А вообще нюансов много.
Добросовестные застройщики заключают ДДУ, а не предварительный договор.
В некоторых случаях предварительный договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 указано: предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.
Кроме того, привлечение денежных средств граждан путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир или договоров намерения неправомерно, поскольку противоречит нормам Федерального закона N 214-ФЗ, а именно ч. 1 и 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4. Подтвердим сказанное примерами из судебной практики.
в Постановлении 13-го ААС от 26.10.2011 по делу N А56-27031/2011 указано, что обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является в том числе наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию. В связи с тем что общество привлекало от гражданки денежные средства на основании предварительного договора, то есть без заключения в установленном порядке договора участия в долевом строительстве, суд решил: организация нарушила требования Федерального закона N 214-ФЗ и поэтому правомерно привлечена к ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ.
Аналогичные выводы содержат Постановления ФАС СЗО от 19.06.2012 по делу N А56-53188/2011 и от 28.05.2012 по делу N А56-53187/2011. Причем в обоих случаях ВАС не нашел оснований для пересмотра дела (Определения от 06.09.2012 N ВАС-10948/12 и от 06.09.2012 N ВАС-10947/12).