Нужно вернуть задаток за земельный участок, нужна помощь в составлении документов

Возможно ли просто вернуть задаток и какие необходимо составить документы? Имеется только расписка.

Данная расписка предварительным договором не является, соответственно у продавца нет оснований требовать заключения основного договора и нет оснований удерживать уплаченную сумму, соответственно направьте продавцу претензию о возврате денежных средств и в случае отказа обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2015 г. по делу N 33-4939/2014
Судья: Волкова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Пудова А.В.,
судей Дмитриевой Г.И. и Козловой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании с участием истицы К., ее представителя адвоката Мозоленко С.В., представителя ответчика Р.А.В. — Г.Л. дело по апелляционной жалобе указанной истицы на решение Промышленного районного суда города Смоленска от 28 октября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения истицы К. и ее представителя Мозоленко С.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчика Г.Л., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в Промышленный районный суд города Смоленска с иском к Р.А.В. и Администрации… (далее — Администрация) о понуждении к заключению договора купли-продажи.
В обоснование заявленных требований сослалась на то, что 1 августа 2008 г. между ней и Р.А.В. была достигнута устная договоренность о продаже последним унаследованного им земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ...., расположенного по адресу:… В доказательство договоренности она передала ответчику задаток в размере ...., составляющий половину стоимости земельного участка с находящимся на нем садовым домиком, о чем Р.А.В. выдал ей расписку, которую можно квалифицировать как предварительный договор. В нарушение положений статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязывающих стороны заключить основной договор не позднее одного года с момента заключения предварительного договора, ответчик от заключения договора купли-продажи земельного участка уклоняется, что дает ей право в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ требовать заключения указанного договора по суду.
После уточнения требований просила признать за ней право собственности на спорный земельный участок с находящимся на нем садовым домиком и обязать Р.А.В. заключить с ней договор купли-продажи названных объектов по цене… в срок, не превышающий одного месяца со дня оформления ответчиком своих прав на наследственное имущество.
Р.А.В. иск не признал. Его представитель Г.Л., не оспаривая факт получения ответчиком… за земельный участок и садовый домик, пояснила, что в связи с несоразмерностью затрат по оформлению наследства все действия по подготовке к заключению основного договора по обоюдному согласию сторон были прекращены. При этом К. не требовала возврата уплаченной денежной суммы, а Р.А.В. разрешил ей пользоваться земельным участком, который она в течение последующих лет обрабатывала, уплачивая только земельный налог, и получала выгоду в виде выращенной сельхозпродукции. Считала также, что истицей пропущен срок исковой давности и просила отказать в удовлетворении заявленных требований и на этом основании тоже.
Представитель Администрации Н. возражала против доводов иска, полагая, что Администрация не является надлежащим ответчиком по данному делу.
К участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Департамент имущественных и земельных отношений ..., представитель которого Г.О. считала исковые требования К. обоснованными.
Обжалуемым решением в удовлетворении иска отказано.
В рассматриваемой апелляционной жалобе К. просит отменить решение, полагая, что судом не дано надлежащей оценки всем доказательствам по делу, которые свидетельствуют о необоснованном уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи земельного участка, а также неправомерно не учтена позиция представителя Департамента имущественных и земельных отношений…
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений Р.А.В. относительно жалобы, судебная коллегия находит указанное решение правильным.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса (пункт 5), то есть другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить (основной) договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Статьей 550 Гражданского кодекса РФ определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Общий срок для (судебной) защиты нарушенного права (срок исковой давности) установлен статьей 196 Гражданского кодекса РФ и составляет три года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается после окончания срока исполнения
Из дела видно, что Р.А.В. выдана расписка от 1 августа 2000 г., подтверждающая получение им от К. задатка в сумме… Стоимость задатка, как указано в расписке, равна половине стоимости покупки садового домика и земельного участка. Оставшуюся сумму покупатель, согласно расписке, обязуется выплатить по окончании совершения сделки (л.д. 6).
Каких-либо иных документов, определяющих судьбу садового домика и земельного участка, сторонами не составлялось. Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно исходил, в частности, из того, что выданная Р.А.В. расписка от 1 августа 2000 г. не является по своей форме письменным договором, требования к которому определены пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ, и уже одно это обстоятельство в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ не позволяет квалифицировать расписку как предварительный договор.
К тому же, в расписке отсутствуют сведения, позволяющие индивидуализировать объект недвижимого имущества (его местонахождение, площадь, кадастровый номер и т.п.), подлежащий передаче в собственность покупателя, в связи с чем предварительный договор согласно пункту 3 статьи 429 в его взаимосвязи с положениями статьи 554 Гражданского кодекса РФ не может считаться заключенным.
Наконец, К., которая обратилась в суд только 4 июля 2014 г., то есть спустя почти 14 лет после выдачи ответчиком расписки от 1 августа 2000 г. с обязательством заключить договор купли-продажи, пропущен установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ трехлетний срок исковой давности.
Названный срок, если согласиться с доводами истицы и расценивать расписку как предварительный договор, необходимо исчислять по правилам пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ со дня, следующего за истечением одного года после выдачи расписки, то есть с 1 августа 2001 г.
Доказательств уважительности пропуска срока К. не представлено.
Судебная коллегия считает необходимым также отметить, что по смыслу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ требование о понуждении к заключению основного договора (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ) может быть удовлетворено при условии, что истец в течение срока действия предварительного договора обращался к ответчику с предложением заключить указанный (основной) договор.
В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт обращения К. к Р.А.В. в период с 1 августа 2000 г. по 1 августа 2001 г. с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка (и садового домика) с кадастровым номером ..., площадью ...., расположенного по адресу:…
Доводы жалобы по существу тождественны доводам иска, которые судом первой инстанции проверены и обоснованно им отвергнуты.
Оснований для отмены или изменения решения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда города Смоленска от 28 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. — без удовлетворения.

Дополню к сказанному выше: в соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток может быть возвращен Вам на добровольной основе (по соглашению сторон) вследствие невозможности исполнения обязательств. Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток,, он остается у другой стороны. Если за неисполнения обязательства ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Это я привел Вам норму права на случай, если Высторопский Николай Павлович по каким-то причинам не захочет возвратить задаток. В этом случае Вы можете обратиться в суд и потребовать взыскать удвоенный размер задатка, как указано в приведенной норме, если у Вас будет достаточно доказательств в виновности этого человека в неисполнении условий соглашения.

Мне представляется, что текст расписки по своему содержанию и смыслу вполне можно считать предварительным договором, хотя и не все условия, предусмотренные ст. 429 ГК предусмотрены, а поэтому, поскольку в неисполнении обязательства виновна сторона, получившая задаток, она в силу приведенной мною выше норму ГК РФ, обязана будет возвратить Вам двойную сумму задатка. Полагаю, что в случае обращения Вами в суд, решение будет в Вашу пользу.

В данном случае непонятно какие 3/4 участка Вам продаются, вот на это можно ссылаться в обосновании незаключённости договора. То есть нет точных координат участка, а только абстрактный адрес.

Если сам продавец не настаивает на заключении договора, то можно как вариант еще дотянуть до 20 марта и потом потребовать деньги обратно.

ГК РФ

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если продавец добровольно не отдаёт, то придётся обращаться в суд и там уже истребовать задаток.

Если согласен вернуть, то составляете такую же расписку о том что деньги получили обратно.

Давайте исходить, наверное, из того, что предмет задатка был понят мной не верно (3/4 от 3500 кв.м-это уже 2600, а планировалось продать около 1200, т.е. писать нужно что я хочу купить за 7,5 млн 26 соток, а мне не продают). Или же составьте мне два разных документа (что нужно оплатить, пишите, выставляйте счет за составление документов), одно по поводу задатка, другое по поводу продажи-покажу их продавцу, может согласится снизить цену

Если еще не отсылали претензию, то можно отослать. Но если собрались именно по задатку идти, то нужно для начала выслать предложение заключить договор.

Если же не признавать это задатком, тогда в суд и далее эти деньги обратно возвращать признавая договор не заключённым по причине не ясности объекта сделки.

Документ можете заказать или юристу лично в чате, либо в разредел заказа документов.

Могу посоветовать или Горюнова Евгения, либо Владимира Мурашко для качественного составления документа, плюс и я могу такие документы составить Вам.

Если не вернут добровольно, то взыскать его можно ( и нужно) в судебном порядке.В двойном размере.
Колковская Лада Фаридовна

Почему в двойном?

Сейчас этот участок стоит намного дешевле, но продавец цену не снижает.

То есть, он не отказывается от заключения договора купли-продажи. Это покупателя уже не устраивает цена и он изыскивает возможнось возврата задатка.

Возможно ли просто вернуть задаток и какие необходимо составить документы?

Направьте письменное требование заказной почтой с уведомлением о возврате задатка в связи с изменением условий и невозможностью заключения договора на прежних условиях.

Спасибо за подробный ответ.

Не стоит беспокоиться, за все заплачено «контора платит». Проблем то нет, есть специальный сервис по подготовке документов pravoved.ru/tenders/. Обратитесь, Вам все подготовят, если Вам не понятны ответы.

Если нет никакого договора, а только эта расписка, то задаток обязаны вернуть, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, если нужно, можно написать расписку о его возврате.Если не вернут добровольно, то взыскать его можно ( и нужно) в судебном порядке.В двойном размере.

Почему в двойном?
Григорьев Руслан

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В дополнение к своему ответу. Подайте письменную претензию — уведомление в которой всё подробно укажите какие были достигнуты сроки купли — продажи до ____ года, сейчас _____ года и.т.д… и соответственно просите вернуть уплаченную по расписке денежную сумму ____ руб., в срок до ____, на Ваш р/с № ____, отделения банка ________. Если откажет — то подавайте исковое заявление в суд на взыскание — обратитесь к юристам для юр. анализа и составления документов. В данной расписке написана только обязанность продавца продать за ту сумму которую он указал. Так что у Вас хорошие шансы. Претензию направляйте по почте с уведомлением о доставке или лично в присутствии свидетелей передайте продавцу — на втором (Вашем) экз пусть напишет что принял у Вас претензию — откажет подписывать — то свидетели на Вашем экз напишут — что в их присутствии претензия передана ФИО, поставят время, роспись и дату. С Уважением...

Спасибо за подробный ответ. Цель стоит участок купить дешевле или же забрать задаток. Я так же понимаю, что расписка написана не качественно. Поэтому нужна помощь в составлении документов-что в начале пишется, претензия или сразу исковое заявление? С продавцом контакт поддерживаю-он пробует продать участок за 7,5 миллиона через интернет и риелторов, но безуспешно. По факту миллиона уже нет, отдать задаток ему не с чего. Межевание может и было проведено, но границы не выделены. Есть еще собственники-(племянник и племянница). Вступили в наследство после смерти родного брата продавца. Они живут в другом регионе, о задатке знают, но при составлении расписке не присутствовали. У продавца самая большая доля. Давайте исходить, наверное, из того, что предмет задатка был понят мной не верно (3/4 от 3500 кв.м-это уже 2600, а планировалось продать около 1200, т.е. писать нужно что я хочу купить за 7,5 млн 26 соток, а мне не продают). Или же составьте мне два разных документа (что нужно оплатить, пишите, выставляйте счет за составление документов), одно по поводу задатка, другое по поводу продажи-покажу их продавцу, может согласится снизить цену.

«Цель стоит участок купить дешевле или же забрать задаток.»

Дешевле чем цена в обязательстве не получится, если Стороны вместе в до судебном порядке не придут к изменению цены в сторону ее уменьшения, либо в судебном порядке путем заключения Мирового Соглашения или Продавец, не желая расстаться с долями в земле за двойной задаток в ходе исполнения решения о взыскании и обращения и его обращения на имущество, арестованное в порядке принятия мер по обеспечению Вашего иска, единолично.

«что в начале пишется» — Претензия, но для Вашего случая, когда в Обязательстве не прописан точный срок заключения Основного Договора «Предложение» в требовательной форме, что обусловлено фактом продолжения продажи через интернет. Кстати, фиксируйте имеющуюся связь с Продавцом, Делайте Принт-Скрин рекламной странички сайта о продаже участка, позвоните его Агенту — Риэлтору, узнайте на основании чего они продают, представьтесь, как бы, «Покупателем», узнайте, есть ли у них с Ним договор, если есть, было бы здорово его отсканировать или сфоткать, это все пригодится для доклада Суду, все-таки речь пойдет о недобросовестной стороне в споре.

«писать нужно что я хочу купить за 7,5 млн 26 соток» — Да, но не в «Предложении», а в иске. В Предложении писать просто «Во исполнение Обязательства от (ДАТА), оформленного распиской Предлагаю:

— в срок до… согласовать текст Договора купли-продажи З/У по адресу....(направить проект этого Договора вместе с предложением) заключить Договор купли-продажи долей земельного участка за цену, согласно обязательству от (дата) по адресу.....

— место заключение договора (указываете адрес где будет происходить подписание в точно указанную дату и время, например, в последний день окончания срока), где Вы будете ждать Продавца. Если не явится, составите Акт.

Все, про суд ничего не пишите. Главное с Уведомлением о вручении.

»составьте мне два разных документа" — два разных не получиться, надо выбрать один путь, что бы предсудебные действия ему соответствовали. Мы же должны докладывать Суду, что Мы хотели и предлагали.

Потом, в процессе сменим предмет обязания регистрации на предмет взыскания, когда он «занехочет » или «занеможет» продавать, поэтому, сначала идем путем «Хочу купить», потом путем «Отдай Задаток» — в двойном размере.

«что нужно оплатить, пишите, выставляйте счет за составление документов» — Вам надо заказать изготовление документов у любого юриста, в том числе, у меня по правилам сайта, порядок един для всех — pravoved.ru/tenders/. Я могу отрекомендовать Вам Ладу Фаридовну, она все правильно Вам составит без лишних вопросов.