Алина, здравствуйте,
считаю, что удержание обеспечительного платежа в данном случае не соответствует законодательству.
Хотелось бы посмотреть договор, но надеюсь, что процитировали дословно — из этого и буду исходить.
1. Обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство.
Согласно п.1 ст.381.1 ГК РФ
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В данном случае денежного обязательства нет, то есть при буквальном толковании и применении ст.381.1 ГК РФ сам факт удержания обеспечительного платежа в счет неденежного обязательства противоречит ГК.
Формально этого и достаточно, поскольку есть иные способы обеспечения обязательств, и если была бы указана неустойка, то обеспечительный платеж теоретически можно было бы удержать в счет неустойки.
Но если арендодатель будет пытаться переквалифицировать обеспечительный платеж в штраф, а в случае взыскания именно так и получится, рассмотрю формулировки договора.
2. Ответственность за нарушение ст.3 Договора
в статье договора №3 Продление аренды указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор, либо завершить текущий не менее чем за 60 дней до окончания аренды.
Во-первых, если читать буквально, то обязанности арендатора:
— уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор;
либо
— завершить текущий (договор) не менее чем за 60 дней до окончании аренды.
То есть можно исходить и из этого, совершенно буквального толкования (при условии точного, до запятой, цитирования). И тогда получается, что срок уведомления о заключения договора на новый срок не установлен, а завершить договор за 2 месяца до конца срока вообще нереально — это противоречит сути договорных отношений.
Во-вторых, если исходить из того, что «не менее чем за 60 дней до окончания аренды» относится не только к завершению договора, но и к намерению заключить новый договор. Причем речь не о завершении договора, а об уведомлении о том, что новый договор арендатор заключать не будет. Сразу хочу сказать, что если дойдет до суда, то в суде арендодателю придется доказывать именно такое толкование, и не факт, что это будет принято. Кроме того, при этой трактовке не очень понятно — а что будет, если арендатор промолчит? Ну ладно, удержат обеспечительный платеж, но договор-то «завершится» или нет? То есть такое «соглашение сторон» просто не имеет смысла.
Но даже если исходить из этого, весьма спорного толкования, то обязанность уведомления о заключении нового договора аренды является реализацией преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно п.1 ст.621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
То есть преимущественное право на заключение договора защищает в первую очередь арендатора. В том случае, если он не воспользовался своим правом, арендодатель вправе не заключать новый договор.
Аналогично в отношении срока действия договора — это императивная норма
п.1 ст.610 ГК РФ
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Ни одной из сторон не надо сообщать о «завершении» договора — это уже установлено законодательством.
Таким образом, я бы предложила сейчас, за три недели до окончания договора аренды, не уведомлять о намерении «завершить» текущий договор.
Если арендодатель захочет удержать обеспечительный платеж, он и так его удержит, сочтя срок нарушенным. И более того, будет считать Ваше уведомление подтверждением признания этой нормы договора.
В договоре должен быть предусмотрен порядок передачи помещения — вот на это и ориентируйтесь, четко выполните — сообщите о готовности передать по акту и т.п.
После передачи помещения и окончания срока договора потребуйте возврат обеспечительного платежа.
Хотя опять же, если Вы буквально процитировали -"в случае окончания срока аренды Арендодатель обязан возвратить обеспечительный платеж". Это что означает — договор может и не закончиться?
Ну и в случае отказа вернуть обеспечительный платеж изложите аргументы и обращайтесь в суд, требуя также проценты по ст.395 ГК РФ.
P.S. увлеклась формулировками вашего договора, точнее, вопроса)
А это вообще бредовое условие… Как это так — завершить договор, причём срок его действия ещё не истёк? Насчёт уведомления о пролонгации — тут всё вроде понятно и ничего неправомерного нет.
Если Вы выразите явное намерение договор не продлять, то незаконно. А если же Вы «промолчите», и арендодатель Вам ничего не скажет, то договор «автоматом» продляется на тот же срок и вернуть задаток Вы уже не сможете, т.к. в таком случае будет односторонний отказ от исполнения договора, а тут уже возвращение задатка не предусмотрено.