Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Заключение основногодоговора на условиях предварительного после истечение его срока действия
Добрый день. Ситуация следующая.
В октябре 2014 г. заключён предварительный договор купли продажи земельного участка с домом. Договор трёхсторонний.
Два продавца хотели продать по 1/2 своей доли в з/у и доме одному покупателю. На момент заключения ПДКП продавцы не были собственниками, а вступали в наследство. В договоре было указано, что ДКП стороны заключат не позднее 31.12.2014 г. При этом в договоре прописано, что в момент подписания ПДКП Продавцу передаётся право пользования з/у с домом, ключи от дома. По факту так и было - с октября 2014 г. Покупатель пользуется з/у и домом.
До 31.12.2014 г. Продавец-1 вступил в наследство, оформил право собственности и Продавец-1 и Покупатель заключили ДКП.
Продавец-2 до сих пор не вступил в наследство и не оформил право собственности.
В период с ноября 2014 г. по настоящее время Покупатель пытается выйти на связь с Продавцом-2 с целью заключения ДКП с ним - звонит, пишет электронные письма. Продавец-2 на звонки не отвечает, если звонок с незнакомого номера, то отвечает, но когда ему представляются, то он бросает трубку. На электронные письма не отвечает. Ответил лишь один раз в марте-апреле 2015 года - написал, что в связи с экономической ситуацией в стране хочет денег в 2 раза больше, чем обговаривали в ПДКП. На этом всё. Тишина.
За период с октября 2014 г. по настоящее время Покупатель произвёл ремонт всего что только можно в доме, кроме стен; пробурил скважину, завёл в дом воду, сделал канализацию, провёл электричество, заменена полностью система отопления в доме, пристроил веранду. Вложения составили уже более 1 млн.руб.
Вопрос в том - как понудить в такой ситуации Продавца-2 вступить в наследство и заключить ДКП на условиях ПДКП. Увеличение цены в 2 раза не приемлемо.
Если шансов вообще нет, то какие возможны перспективы развития? Может ли Продавец-2, вступив в наследство, прийти в дом и сказать, что половина тут моя - канайте отсюда? Как с него тогда взыскивать затраты на ремонт и благоустройство участка/дома?
Здравствуйте!
А а переход права собственности по договору с Продавцом-1 смогли зарегистрировать в Росреестре?
Дмитрий, здравствуйте!
Продавец-2 до сих пор не вступил в наследство и не оформил право собственности.
Дима
это требует уточнения, он не принял наследство (не писал заявление) или он просто не забирает свидетельство о наследстве у нотариуса?
если именно не принял, то наследство должно перейти дальше, а если просто свидетельство не забирает, то поскольку Вы письменно обращались к нему (по мылу) для заключения ДКП, Вам остается только через суд понуждать его к заключению ДКП.
Если правильно понял из норм ГК РФ, то срок о понуждении - полгода. Он пропущен уже. Что именно там происходит у этого чувака с нотариусом - неизвесатно. И у какого конкретно нотариуса - тоже неизвестно. В последний раз больше года назад разговаривали по телефону и он сказал, что ещё оформляет наследство. Больше нет информации.
По данным егрп на земельном участке и доме зарегено только одно право собственности - 1/2 у Покупателя.
Как быть с тем фактом, что он не является собственником до сих пор?
Дима
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Здравствуйте, Дима!
В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обзательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Согласно ст. 429 УК РФ (предварительный договор) заключение основного договора для сторон обязательно.
Так что, у Вас есть все шансы принудить заключить основной договор на условиях предварительного договора и. Кроме того, взыскать сответчика компенсацию морального вреда и понесенные в этой связи расходы.
Дополню: действительно, вопрос вступил ли в наследство Продавец — 2 или нет, довольно важный момент. Если не вступил и не может (не вправе) вступить, то принудить его в соответствии ст. 445 ГК не получится. Тогда остается требовать в судебном порядке возместить все понесенные Вами расходы по совершенствованию жилища. Для начала, прежде чем обратиться в суд, напишите ему письменное требование о необходимости заключения основного договора, ждите 30 дней ответа. Если не будет ответа или отказ в заключении основного договора, тогда нужно обращаться в суд при условии, что он вправе вступить в наследство, но не вступает по каким-то своим причинам.
Дмитрий, необходимо обратиться в суд о понуждении заключить договор купли-продажи. Приложите все договоры и письма, что писали Продавцу-2.
Да. На руках у Покупателя имеется свидетельство о праве собственности на 1/2 доли в земельном участке и доме
Скорее всего Покупатель-2 просто не регистрирует свое право собственности в Росреестре.
А Вы не помните, у Продавца -1 в свидетельстве о праве на наследство что было написано по поводу оставшейся доли?