Застройщик принуждает подписаться доп. соглашением где "объект долевого строительства" изменяется на "объект капитального строительства". Срок сдачи объекта прошел в 4 квартале 2015 года. Сейчас его хотят перенести на 3 квартал 2016. Смогу ли я, как участник долевого строительства, потребовать компенсацию за пропущеный срок сдачи квартиры после подписания этого доп. соглашения?
Смогу ли я, как участник долевого строительства, потребовать компенсацию за пропущеный срок сдачи квартиры после подписания этого доп. соглашения?
Здравствуйте, Екатерина! Если вы подпишите, доп. соглашение, то измените условия договора и освободите застройщика от ответственности за нарушение срока сдачи объекта и не сможете взыскать неустойку за несвоевременную передачу вам объекта долевого строительства.
Разъяснения Из ПС «Консультант Плюс» о порядке взыскания неустойки с застройщика за нарушения срока передачи объекта долевого строительства прилагаю.
«Электронный журнал „Азбука права“, 22.01.2016
КАКОВ ПОРЯДОК ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА
ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (ч. 3 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Справка. Ставка рефинансирования
С 01.01.2016 ставка рефинансирования составляет 11% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 11.12.2015; Информация Банка России от 31.07.2015).
Ответственность за срыв сроков (начисление пени) начинается со дня, следующего за днем, указанным в договоре о долевом участии в качестве срока передачи объекта.
Неустойка может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.
Порядок досудебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего
алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки.
Целесообразно направить такое предложение в письменной форме со ссылкой на ст. 6 Закона N 214-ФЗ, ст. ст. 309, 310 ГК РФ и на положения договора, регулирующие сроки сдачи объекта строительства, а также предусматривающие начисление неустойки.
Обратите внимание!
Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска.
Шаг 2. Подготовьте расчет суммы неустойки и убытков сверх неустойки.
Неустойка рассчитывается следующим образом:
Количество дней просрочки x 1/300 x 11 % x сумма договора.
Пример. Расчет неустойки
100 дней просрочки x 1/300 x 0,11 x 1 000 000 руб. (стоимость приобретенного дольщиком объекта) = 36 667 руб. (неустойка).
Для участника долевого строительства — физлица неустойка составит: 36 667
руб. x 2 = 73 334 руб.
Кроме того, договором может быть предусмотрена так называемая договорная неустойка.
Обратите внимание!
Помимо уплаты неустойки, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
Шаг 3. Подготовьте документы для подачи застройщику предложения о добровольной выплате неустойки и передайте их застройщику.
К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.
Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.
Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.
Порядок судебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему.
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки. К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).
В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.
Помимо документов, которые указаны выше в шаге 3, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).
Справка. Размер госпошлины
Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн рублей. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в размере 13 200 руб. плюс 0,5% суммы, превышающей 1 млн руб., но не более 60 000 руб. (пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе.
Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора (ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1). Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд по месту нахождения застройщика (пп. 5 п. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Суд вправе уменьшить размер неустойки, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Обратите внимание!
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (п. 1 ст. 100 ГПК РФ).
Шаг 3. Возбудите исполнительное производство.
После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).
Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Материал подготовлен при содействии заместителя Председателя Президиума
Коллегии адвокатов „Грибаков, Поляк и партнеры“ Поляк М.И.
Здравствуйте, Екатерина!
Вполне согласен с коллегой. Но добавлю к ответу коллеги пункт № 1. Так как данный вопрос, касается, помимо Закона № 214-ФЗ, в том числе и использования Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», то первым шагом в алгоритме будет являться предъявление претензии к застройщику. Готов более подробно обсудить с вами сложившуюся у Вас ситуацию и, если есть на данный момент основания, подготовить претензию в адрес застройщика.
