Разрешение опеки на отчуждение

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-11380/2014
Судья Петрунина М.В.
Как следует из материалов дела, Ф.А., как отец несовершеннолетней Ф.Н., являвшейся собственником трехкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, обратился в Управление опеки и попечительства по г.о. Серпухов с заявлением о разрешении отчуждения указанной квартиры с целью приобретения на вырученные от продажи денежные средства другой квартиры.
Распоряжением Управления опеки и попечительства по г.о. Серпухов от <данные изъяты> N 500-р «О разрешении на оформление договора купли-продажи гр. Ф.А.» Ф.А. разрешено оформление договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, собственником которой является несовершеннолетняя Ф.Н., расположенной по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, при условии одновременного оформления договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
Между Ф.А., действующим как законный представитель Ф.Н., с одной стороны, и В.С. и В.Л., с другой стороны, <данные изъяты> подписан договор купли-продажи вышеуказанной трехкомнатной квартиры площадью 72,7 кв. м. По условиям договора рыночная стоимость продаваемой квартиры на основании отчета об оценке от <данные изъяты> составляет 3232 000 руб., однако, продана по согласованию сторон за 3500 000 руб. Договор прошел государственную регистрацию <данные изъяты> г., что в силу ст. 558 ГК РФ означает его заключение на указанную дату.
В соответствии с условиями договора при его подписании продавцу была передана сумма в размере 1170 000 руб., 630 000 руб. должны быть переданы в течение двух месяцев с момента государственной регистрации договора, а кредитные денежные средства в размере 1700 000 руб. будут переданы продавцу в течение трех банковских дней после регистрации договора.
Из материалов дела следует, что свои обязанности по оплате квартиры покупатели В.С. и В.Л. исполнили в полном объеме, оплатив, в том числе, частично цену договора за счет заемных средств, полученных в кредит у ОАО «Сбербанк России» по договору от <данные изъяты> г., обеспеченный ипотекой в отношении спорной квартиры (закладная от <данные изъяты> г.). В день регистрации договора Ф.А. от покупателей получены денежные средства в размере 1800000 руб. На следующий день <данные изъяты> на расчетный счет Ф.А. в Серпуховском ОСБ перечислены 1700000 руб. (в указанный день также произведено начисление на расчетный счет В.С. в Серпуховском ОСБ и снятие с него денежных средств в сумме 1700000 руб.). Указанная сумма снята Ф.А. со счета в течение 24-<данные изъяты>.
<данные изъяты> В.С. и В.Л. в связи с намерениями воспользоваться правом направить средства (часть средств) материнского капитала по сертификату, выданному на имя В.Л., на погашение долга по заключенному с ОАО «Сбербанк России» кредитному договору от <данные изъяты> г., дано нотариально удостоверенное обязательство оформить спорную квартиру в общую собственность на имя их и детей с определением размера долей в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры.
<данные изъяты> Ф.А., действующий от себя лично и как законный представитель несовершеннолетней Ф.Н., по договору купли-продажи приобретает в общую долевую собственность (доля Ф.А. — 1/4, доля Ф.Н. — 3/4) часть двухэтажного жилого <данные изъяты>, общей площадью 122,9 кв. м, и расположенные при данном доме земельные участки площадью 128 кв. м, 63 кв. м (уч. 31-а) и 489 кв. м (уч. 31-б) по адресу: <данные изъяты>. Согласно условиям договора вышеуказанное имущество приобретено Ф.А. за 1300000 руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора.
Законный представитель Ф.Н. — Ф.А. умер <данные изъяты> г., т.е. через 4 месяца после заключения спорного договора.
Наследником к имуществу Ф.А. является его дочь Ф.Н., которой <данные изъяты> выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/4 доли вышеуказанного жилого дома.
Как следует из акта проверки жилого помещения по адресу: <данные изъяты>, двухэтажный жилой дом со всеми удобствами, приусадебным участком пригоден для постоянного проживания в отапливаемой части дома, где имеется газ, водопровод, электричество, местная канализация, отопление АОГВ.
Признавая договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> недействительным со ссылкой на ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что данная сделка не соответствовала требованиям закона и интересам несовершеннолетней.
Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что условиями договора указанные нормы гражданского законодательства нарушены не были.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из имеющихся в деле доказательств следует, что перед заключением оспариваемого договора законным представителем несовершеннолетней было получено разрешение на продажу квартиры, условия договора соответствуют интересам несовершеннолетней, что подтверждается тем, что цена продаваемого имущества указана выше, чем определена оценщиком. На полученные денежные средства, а доказательств обратного в материалах дела не имеется, Ф.А. было приобретено иное жилье. При этом, приобретение в районном центре <данные изъяты> трех земельных участков и части двухэтажного жилого дома площадью значительно большей, чем предполагаемая к покупке четырехкомнатная квартира, само по себе не свидетельствует о нарушении прав несовершеннолетней.
То обстоятельство, что Ф.А. не в полной мере было исполнено распоряжение органов опеки и попечительства, и на полученные от продажи трехкомнатной квартиры не приобретена четырехкомнатная квартира, также не влияет на действительность сделки, поскольку использование после заключения соглашения денежных средств (постдоговорные обстоятельства) никак не характеризует законность условий договора на момент его заключения.
Также не влияет на законность сделки и установление ипотеки в отношении спорной квартиры, поскольку это обременение лишь ограничивает права покупателей, использовавших кредитные средства, и не затрагивает прав продавца.
Оснований для признания сделки недействительной по основаниям ст. 174 ГК РФ также не имеется, поскольку законный представитель несовершеннолетней за пределы ограничений распоряжения органов опеки и попечительства при заключении договора не выходил.
Права несовершеннолетней могли быть защищены в связи имеющейся разницей между полученными от продажи квартиры и затраченными на приобретение недвижимости в <данные изъяты> денежными средствами путем взыскания данной разницы в пользу Ф.Н. с Ф.А., однако, в связи со смертью последнего и принятием наследства дочерью, т.е. по правилам универсального правопреемства, такое обязательство в силу ст. 413 ГК РФ считается прекращенным в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Кроме того, судебная коллегия также считает необходимым указать на то, что даже если оценивать оспариваемый договор, как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности.
В соответствии с ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от <данные изъяты> недействительным и применений последствий недействительности сделки у суда не имелось, в связи с чем выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит основанными на неверном применении материального закона.
С учетом изложенного, обжалуемое судебное решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.
Постановить по делу новое решение, которым иск Министерства образования МО, действующего в интересах несовершеннолетней Ф.Н., к В.Л., В.С., ОАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеке, восстановлении регистрации по месту жительства — оставить без удовлетворения.

------------------------------------------------------------------

мы нашли другой дом, по площади большей
Татьяна

Уточню, что не только площадь имеет значение, а рыночная стоимость одного квадратного метра. Стоимость одного квадратного метра должна быть не менее, либо близкой к стоимости в квартире. Разницу можно уравнять увеличением долей детей при покупке.

детям выделяем по 1/4
Татьяна

Только не выделять нужно, а дети будут являться покупателями долей вместе с вами.

Вы покупаете дом бОльшей площадью, соответственно, права детей не нарушаются
Янкина Наталья

Нет, не площадь имеет значение, а еще и стоимость.

Большое спасибо за ответ

Татьяна, Ваша сделка по продаже как я понимаю была совершена при разрешении органа опеки, поэтому Вам нечего бояться, сделка данная действительна. То есть Вы имеете права как подать иск на сторону уклоняющуюся от заключения основного договора и истребовать моральный ущерб с данной стороны, в том числе и при поддержке органов опеки и попечительства, так и купить квартиру или дом большей площади, также получив предварительное согласие из органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства могут воспрепятствовать данной сделке, если она будет совершена не в интересах несовершеннолетнего. Органам опеки и попечительства, лучше действовать в Ваших интересах. Если Вам специалист из органов опеки и попечительства не даёт разрешения на покупку нового дома, то Вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском, но лучше обсудить возможность заключения сделки на новую недвижимость, которую просите Вы. Соответственно принесите документы на новую недвижимость, Вам также органы опеки и попечительства дадут разрешение, если нет, то обжалуйте их действие в суд, в прокуратуру и т.д..