Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона «О долевом участии в строительстве» от 30.12.2004 года (далее — №214-ФЗ от 30.12.2004г.) договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии со ст. 6 №214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик вправе изменить срок окончания строительства, направив участникам долевого строительства не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В соответствии с п. 2 статьи 6 №214-ФЗ от 30.12.2004г. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Постановлением от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее также — Постановление) Пленум Верховного Суда Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики дал судам общей юрисдикции необходимые разъяснения по вопросам применения норм материального права законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения с участием потребителей, а также по отдельным процессуальным особенностям рассмотрения в рамках гражданского судопроизводства дел о защите прав потребителей. Таким образом, Пленум ВС РФ подтвердил свою позицию, отраженную в Обзоре Верховного суда РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел (утв. Президиумом ВС
РФ от 01.02.2012г.), касающихся в частности:
санкций в отношении застройщика, освобождения застройщика от ответственности.
Застройщик несет повышенную ответственность перед потребителем. В частности, отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственность перед потребителем за нарушение обязательств перед ними. Отсутствие вины застройщика в нарушении сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома также не может служить основанием для снижения его ответственности перед инвесторами-потребителями. Застройщик является профессиональным участником строительного рынка, осуществляющим свою
деятельность на свой риск.
Предусмотренная ч. 2 ст. 6 №214-ФЗ от 30.12.2004г. неустойка преследует своей целью повышение гарантий надлежащей реализации прав граждан на доступное жилье, признаваемых законодательством социально уважительными. Представляется, что публичный правопорядок, реализуемый судами Российской Федерации, должен защищать интересы добросовестных граждан на должном уровне, не ниже установленного законодательством. Законная неустойка сама по себе не может являться чрезмерной и может быть снижена только лишь в исключительных случаях.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-I «О защите прав потребителей», далее — Закон № 2300-I). Положения ст. 13 Закона № 2300-I свидетельствует о том, что
предусмотренный ею штраф является мерой ответственности, которую следует
отнести к мерам гражданско-правовой ответственности (как применяющуюся в связи
с нарушением гражданских прав и установленную актом гражданского законодательства). Поскольку размер штрафа потребителя императивно определен Законом, то ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает возможность уменьшения размера неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в данном случае применяться не может. В Обзоре Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012г.), также указывалось, что «приведенные нормы права являются императивными и не наделяют суды полномочиями произвольно определять размер штрафа исходя из собственного усмотрения».
По смыслу ст. 15 Закона № 2300-I, разъяснений п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов», утвержденном Президиумом ВС РФ от 04.12.2013г. — при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является факт нарушения прав потребителя, а ее размер определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи, с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда не может быть поставлен в зависимость, в данном случае от суммы подлежащей взысканию неустойки, в каждом конкретном случае определяется с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Таким образом, если Вы не подписывали дополнительное соглашение
об изменении сроков, Вы вправе требовать от застройщика выполнение обязательств
по договору, в том числе выплаты неустойки, штрафных санкций и компенсации морального вреда, при этом подписание дополнительного соглашение является Вашим правом, а не обязанностью и понудить подписать дополнительное соглашение — застройщик не в праве.
