Можно ли купить квартиру у алкоголика средней стадии, стоящего на учете в накродиспансере?

А как себя защитить, чтобы сделка была "нерасторгаемой"?

Насколько рискованно покупать квартиру, если провести освидетельствование в Сербском перед сделкой?
ViKocha

Это будет хорошей защитой в случае чего

Он в дееспрособности не ограничен (со слов). И кто является попечителем?

Что еще сделать кроме видео и освидетельствования, чтобы сделка была неоспоримой ни при каких обстоятельствах?
ViKocha

купить через «прокладку» — т.е. пусть он кому-либо из ваших знакомых продаст, а у того покупателя уже вы оформляете ипотеку как добросовестные приобретатели

Он на все согласен. Наша задача свести все риски к 0. В этом собственно и вопрос.

Как не допустить расторжение сделки? Пошагово, пожалуйста.

А как себя защитить, чтобы сделка была «нерасторгаемой»?
ViKocha

Если бы квартира не была в ипотеке, то я бы посоветовала её перепродать кому-нибудь из родственников, тогда её уже бы нельзя было оспорить, т.к. родственник был бы добросовестным приобретателем. А так увы, только психиатрическое заключение, причем желательно именно на день подписания договора и сдачи документов в Росреестр.

А мы, получается, недобросовестные приобретатели? т.е. кто у алкоголиков квартиры покупает, тот плохой для суда? И такие сделки на раз расторгаются и покупатели остаются ни с чем?

Нет, не всегда. Ниже привожу пример из судебной практики, когда продавец пытался оспорить сделку по похожим основаниям, вместе с тем судом было отказано в удовлетворении иска.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2015 г. N 33-31664/15

Судья суда первой инстанции: Королева Е.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Снегиревой Е.Н.,
судей Анашкина А.А., Олюниной М.В.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Анашкина А.А.
дело по апелляционной жалобе К.А. на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 10 апреля 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А. к С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказать.
установила:
К.А. обратился в суд с иском к С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ссылаясь на то обстоятельство, что он, страдая зависимостью от алкоголя, в период с февраля по март 2013 года распорядился названным имуществом, находясь в состоянии, когда не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, когда и при каких обстоятельствах заключил договор купли-продажи, он не помнит. Истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г… и применить последствия недействительности сделки.
Истец К.А. в судебное заседание совместно с представителем явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика С. — по доверенности — В.Н. в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, также просила применить к исковым требованиям срок исковой давности.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит К.А. по доводам апелляционной жалобы, в частности потому, что проведенным экспертным исследованием у истца установлены органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями, а также синдром зависимости от алкоголя, что свидетельствует о том, что в момент совершения сделки он находился в таком состоянии, когда не мог отдавать отчета своим действиям. При рассмотрении дела суд не учел показания свидетелей Г.Н.Н. и К.Л.М., которые пояснили суду, что К.А. давно и постоянно злоупотребляет спиртными напитками.
Представитель С. по доверенности В.И. явилась, доводы жалобы не поддержала.
К.А. в заседание судебной коллегии явился, доводы жалобы поддержал.
Судебная коллегия, выслушав В.И., а также К.А., проверив материалы дела, изучив доводы жалобы находит решение законным и обоснованным, а доводы жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Обстоятельства дела судом установлены верно.
В частности, 21.02.2013 года между К.А. и С. заключен договор купли-продажи квартиры N..., расположенной по адресу:…
Согласно передаточному акту от 07.03.2013 года К.А. передал С. квартиру, расположенную по адресу: ..., материальных претензий друг к другу стороны не имеют, договор подписан добровольно, стоимость квартиры установлена и изменена быть не может. Деньги продавцом от покупателя получены полностью.
Как следует из заключения комиссии экспертов N… от… года, у К.А. обнаруживается органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями (интоксикационные, сосудистые), а также синдром зависимости от алкоголя (по...). Об этом свидетельствуют данные анамнеза о том, что на фоне отягощенной синдромом зависимости от алкоголя наследственности и длительного, систематического злоупотребления им алкогольными напитками у К.А. отмечалось формирование психической и физической зависимости от алкоголя с ростом, а затем снижением толерантности, запойным характером пьянства, абстинентным синдромом с амнестическими формами опьянения и кратковременными неразвернутыми психотическими эпизодами на фоне атеросклеротического поражения сосудов с постепенным развитием эмоционально-волевых нарушений (эмоциональная неустойчивость, раздражительность) и интеллектуально-мнестического снижения в сочетании с характерной неврологической (энцефалопатия смешанного генеза) и соматической симптоматикой. Диагностическое заключение подтверждается также и результатами настоящего обследования, выявившего у К.А. некоторое интеллектуально-мнестическое снижение, обстоятельность мышления, облегченность и поверхностность ряда суждений, морально-этическое огрубление, сужение круга интересов и некоторое снижение социальной адаптации. Анализ представленной медицинской документации и данные настоящего обследования свидетельствуют о том, что в юридически значимый период подписания договора купли-продажи квартиры 21.02.2013 г. указанные психические изменения у К.А. не были столь выражены, не сопровождались какой-либо психотической симптоматикой, признаками нарушенного сознания, нарушением критических и прогностических функций и не лишали его способности понимать значение своих действий и руководить ими.
С настоящим иском истец обратился в суд 03.04.2014 г.
Рассматривая исковые требования по существу, суд правомерно применил к спорным правоотношениям положения ст. 177 ГК РФ и пришел к обоснованным выводам, что при подписании договора купли-продажи от 21.02.2013 года К.А. мог понимать значение своих действий и руководить ими. Помимо того, суд правильно полагал, что о совершенной им сделке К.А. знал с 21.02.2013, то есть с момента ее совершения, а потому законно применил положения п. 2. ст. 181 ГК РФ в связи с истечение годичного срока исковой давности, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.
Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств в частности заключения государственного казенного учреждения города Москвы «Психиатрическая клиническая больница N 1 им. Н.А. Алексеева Департамента здравоохранения города Москвы», а также показаний свидетелей Г.Н.Н., К.Л.М., которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что проведенным экспертным исследованием у истца установлены органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями, а также синдром зависимости от алкоголя, что свидетельствует о том, что в момент совершения сделки он находился в таком состоянии, когда не мог отдавать отчета своим действиям, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку согласно заключению судебно-психиатрической экспертизы в период подписания договора купли-продажи квартиры 21.02.2013 г. указанные психические изменения у К.А. не были столь выражены, не сопровождались какой-либо психотической симптоматикой, признаками нарушенного сознания, нарушением критических и прогностических функций, в связи с чем эксперты пришли к выводам, что выявленные нарушения не лишали К.А. способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Доводы жалобы о том, что при рассмотрении дела суд не учел показания свидетелей Г.Н.Н. и К.Л.М., которые пояснили суду, что К.А. давно и постоянно злоупотребляет спиртными напитками, не соответствуют действительности, поскольку показания указанных свидетелей достаточно полно и подробно приведены в тексте решения, при решении вопроса о назначении экспертизы суд их учитывал, имелись они и на момент проведения экспертного исследования. Однако, при разрешении вопроса о признании истца лишенным на момент заключения сделки способности понимать значение своих действий и руководить ими показания свидетелей не могут иметь решающего значения, поскольку ни Г.Н.Н., ни К.Л.М. не являются специалистами в области психиатрии, а потому не имеют возможности определять диагноз К.А. Более того, при разрешении вопроса о вменяемости К.А. по состоянию на юридически значимый период эксперты исходили из объективных доказательств, а именно медицинской документации.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 10 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А. — без удовлетворения.

То есть, в случае если продавец полностью дееспособный, и у вас будет на руках: 1) видеозапись в момент совершения сделки (как рекомендовано коллегой); мед. заключение на предмет отсутствия у него признаков нарушенного сознания, то шансы оспорить данную сделку будут минимизированы.

А кто должен это видео снимать и где оно должно храниться? Что именно надо снимать?

продавец 1986 года рождения, постоянно водит машину и внешне на алкаша не тянет. Были очень удивлены. Все-таки считаете, что не стоит такое заключать? Нотариусы, действительно, отказываются и страховые от титула. Все шарахаются. Причем водительские права всех устраивают, не копни мы глубже, все было бы плохо совсем.

продавец 1986 года рождения, постоянно водит машину и внешне на алкаша не тянет. Были очень удивлены. Все-таки считаете, что не стоит такое заключать? Нотариусы, действительно, отказываются и страховые от титула. Все шарахаются. Причем водительские права всех устраивают, не копни мы глубже, все было бы плохо совсем.
ViKocha

Если он не запойный, то рискнуть можно, конечно, ему трудно будет доказать, что внезапно пришел в совершенно неадекватное состояние. Но риск остается. Совершать или нет сделку — решать только Вам.

Эта квартира уже оценена для банка и будет у него в залоге. Про видеозапись понятно. Я так понимаю, что она должна быть на пленочном носителе, т.е. не цифровой, чтобы быть неопровержимой?

Любому не дадут конечно, тут нарушение сразу нескольких законов будет, а вот самому продавцу такую справку дать вполне могут..