Какие права я буду иметь на квартиру, если оформлю на сына дарственную?

Добрый вечер.У меня такой вопрос: вступил в права наследства на одну треть в квартире доставшейся нам с братом от отца,но прописан там не был,теперь хочу прописаться сам и прописать несовершеннолетнего сына (2 года ему) и сразу оформить на него договор дарения.так как имею задолженность перед банком и боюсь могут отобрать или наложить арест на эту долю.И вот вопрос:как лучше правильно оформить договор дарения так,чтобы проживания осталось за мной,ведь с несовершеннолетним нотариального договора не заключишь