Узаконивание уже произведенной перепланировки

Самовольная перепланировка жилого

помещения — это перепланировка, проведенная без согласования ответственного
органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в
административном и судебном (если административный порядок легализации не даст
результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Административный порядок
легализации перепланировки похож на порядок получения разрешения на
перепланировку.

Чтобы узаконить самовольную перепланировку, рекомендуем
придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь за
консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту
нахождения квартиры (например, в жилинспекцию, отдел капитального строительства
при администрации и т.д.).

Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать
перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие
документы необходимо собрать.

Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический
паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы
до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.

Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В
документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о
самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Шаг 2. Закажите
проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки.

Проект перепланировки можно заказать в организации или у
индивидуального предпринимателя, которые вступили в саморегулируемую
организацию и имеют свидетельство о допуске к таким работам. Организация или
предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах
(Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно
это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом
изменениями планировки.

А. Административный
порядок легализации самовольной перепланировки

Шаг 3А.
Подготовьте документы и представьте их в орган, осуществляющий согласование
перепланировки, непосредственно или через МФЦ.

Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1) заявление о переустройстве и (или)
перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на квартиру — подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве
собственности или договор социального найма);

3) согласие всех собственников помещения (при
присоединении в результате перепланировки части общего имущества в
многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя
помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение
перепланировки;

4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру,
поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);

5) проект или эскиз перепланировки;

6) договор с проектной организацией (при перепланировке
по проекту);

7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора,
СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

8) техническое заключение о допустимости и безопасности
произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе.
Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование
перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного
взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26ЖК
РФ).

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут
расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Шаг 4А. Получите
решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании.

В течение 45 дней с момента представления всех документов
орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого
помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ,
этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган,
осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган,
осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Б. Судебный порядок
легализации самовольной перепланировки

Если орган, осуществляющий согласование перепланировки,
принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным
исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ). Для этого рекомендуем
придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 3Б. Подготовьте
и подайте в суд административное исковое заявление об оспаривании решения об
отказе в согласовании перепланировки и необходимые документы.

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об
отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения
органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со
дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В административном исковом заявлении нужно указать в том
числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике,
наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и
законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым
решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым
надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению приложите
следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в
деле, направленных им копий административного искового заявления и
отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и
документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц,
участвующих в деле;

2) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст.
333.19 НК РФ);

3) решение об отказе в согласовании перепланировки;

4) правоустанавливающие документы на квартиру (например,
свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

5) документы БТИ (технический паспорт на квартиру,
поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);

6) проект или эскиз перепланировки жилого помещения;

7) договор с проектной организацией (при перепланировке
по проекту);

8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора,
СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на
которых вы основываете свои требования;

10) удостоверенную нотариально или в ином установленном
порядке доверенность на представителя административного истца, документ,
подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, если
административное исковое заявление подает представитель (ст. 55, ч. 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Шаг 4Б. Примите
участие в судебном заседании.

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В суде вам необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

1) что незаконная перепланировка не нарушает права и
законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;

2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии
со строительными правилами и нормами;

3) вы предприняли все возможные действия для получения
разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость
провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная
перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и
нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с
ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Шаг 5Б. Получите
решение суда и представьте его в БТИ для внесения изменений в техническую
документацию жилого помещения.

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в
законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на
апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи
апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в
окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Обратите внимание!

Для разрешения
судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь
специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и
иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов
в суде и других государственных органах может потребоваться нотариальная
доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК
РФ; ч. 5, 8 ст. 57 КАС
РФ).