Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа недвижимости налог
Ситуация: продается 3-х комнатная квартира, в собственности менее 3-х лет, собственность по 1\3 доли у родителей и несовершеннолетнего. Цена продажи 3млн300тыр. Разрешение из опеки получено. В этом же году будет приобретена другая квартира стоимостью 3млн300тыр, но по 1\2 доли собственности только на родителей.
Вопрос: чем лучше воспользоваться - вычетом или зачетом сумм дохода и расхода? Какие будут суммы налогов?
Здравствуйте, Алексей!
В силу ст.220 НК РФ
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в
целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в
налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных
бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Т.е. если есть документы на покупку (ну или будут) то выгоднее второй вариант т.к тогда налогов вообще не будет
Добрый день!
Если взять только продажу, то получается следующее.
3 300 000 / 3 = 1 100 000 рублей — это доход каждого.
Сумму дохода можно уменьшить на величину имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей на объект или на сумму документально подтвержденных расходов на его приобретение.
Возьмем ИНВ (поскольку были ли расходы, Вы не написали).
(3 300 000 — 1 000 000) / 3 = 766 666,67 * 13% = 99 666,67 рубля должен каждый заплатить НДФЛ с полученного дохода (за детей соответственно платят родители).
Если были расходы на приобретение, то сумма НДФЛ может быть и меньше.
Если Вы воспользуетесь имущественным вычетом, связанным с продажей имущества, находившегося в собственности менее трех лет, то налог в соответствии с абз.3 пп.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ, возникнет у каждого в виде разницы между суммой дохода и суммой вычета.
То есть у каждого собственника сложится следующая налоговая база — 1,1 млн (если предположить, что стоимость долей равная) — 1 млн = 100 тыс. руб., то есть налог 13 тыс. рублей.
НО такой вычет возможно использовать, по мнению, высказанному в письме ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/18611@, только при условии, что в договоре купли-продажи каждый из собственников выступит продавцом своей доли, то есть иными словами объектами купли-продажи выступят доли в праве общей собственности и соответственно будет выделена стоимость каждой доли.
Если же Вы будете использовать вариант «доходы минус расходы», то получится выгоднее. То есть, один собственник воспользуется вычетом и получит налог 13 тыс. рублей, а оба вторых воспользуются схемой «доход минус расход» (при условии, что купят именно в долях) по сути освободятся от налога, так как у них сумма расхода превысит сумму дохода с продажи.
Здравствуйте!
Имущественный вычет на приобретение жилья предоставляется в пределах 2 млн. рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом при приобретении в долевую собственность вычет предоставляется пропорционально долям, то есть если по 1/2 зарегистрированы доли, то вычет будет по 1 000 000 рублей — каждому (таково Разъяснение МИнФИна РФ).
Таким образом, 233 333,33 руб. — неиспользованный вычет у каждого, который можно будет использовать позднее. Соответственно у родителей доход не будет подлежать НО на основании использования вычетов, а НДФЛ составит 0 рублей, а НДФЛ на ребенка придётся исчислить.
Далее учитываем покупку.
Сумма имущественного вычета на приобретение не может быть больше 2 000 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
При приобретении в долевую собственность вычет предоставляется пропорционально долям, то есть по 1 000 000 рублей.
1 000 000 — 766 666,67 = 233 333,33 рубля вычета будет остаток вычета у каждого, который можно будет использовать позднее.
Соответственно у родителей доход закроется вычетами, а НДФЛ составит 0 рублей, а за ребенка придётся заплатить НДФЛ.
Так можно сделать, если продажа и покупка будет осуществлена в один год (зарегистрированы сделки в Росреестре, а если покупается квартира в новостройке, то получен акт приема-передачи).
Нормативка:
ст. 220 НК РФ
Конечно можно продать отдельно доли по разным договорам, но если будет продажа одному и тому же человеку в небольшой промежуток времени, то налоговая Вам просто доначислит налог.
далее
Если покупаете новую квартиру в кредит, то ещё вычет по процентам дополнительно к 2 миллионам можно получить (сейчас без ограничения суммы, но уже принят закон (он ещё не вступил в силу), которым сумму процентов ограничили 3 млн. руб.