Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Определить стратегию переговоров
Здравствуйте.
В 2012 году купили (как физ лицо) 60 соток земли у ООО, на ней был уже дом построен.
Пару месяцев назад решили установить границы земельного участка, провели межевание и тут новость: при установке gps, кадастровые инженеры установили, что из 60 соток 1/3 оказалась в овраге.
При продаже не оговаривалось, что 1/3 участка ИЖС - овраг.
Никаких ограничений по документам не установлено.
По документам нам невыгодно отказываться от сделки.
Нам нужно юридическое обоснование наших претензий по восстановлению первоначальных условий сделки - 60 соток "нормальной" земли под ИЖС
Нам нужно выстроить стратегию переговоров, юридическое обоснование, почему та сделка не соответствует критериям типовой продажи земли под ИЖС.
Помогите сформулировать наши требования.
Спасибо.
- 0 - Свидетельство на Участок.jpg
Уважаемая Ольга! Здравствуйте! «Стратегия переговоров» — вот уж… как...
В Вашей ситуации надо находить того, кто делал уточнение границ ЗУ и брать его за «шкирку»…
Так, согласно ч.6 ст.11. 9 Земельного кодекса РФ
образование земельных участков не должно приводить к
вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности
размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному
использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования,
установленные настоящим Кодексом, другими федеральными
законами.
То есть если при уточнении границ ЗУ вдруг его территория оказалась в овраге — вопросы к кадастровому инженеру, либо к тому, кто его изначально определял и выделял...
Но это только один из вопросов: Вы взяли кадастровую выписку из ГКН и посредством кадастрового инженера с применением системы GPS восстановили точки в натуру… Так вот… в какой системе координат снимался участок, не было ли пересчета… Каких-либо технических и прочих ошибок… В Вашей ситуации надо начинать с привлечение грамотного и толкового (что, впрочем, одно и то же) кадастрового инженера...
Если уточнение было сделано неверно, значит надо исправлять кадастровую ошибку в порядке ст.28 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то есть новое заявление и новый межевой план… Проблема здесь смежники, так как заново надо будет согласовывать границы и переделывать (возможно) межевые планы смежников… А вот это либо полюбовно либо через суд в порядке ст.64 ЗК РФ.
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
Елена, статьи - это хорошо, но мне не нужно расторгать договор, мне нужна стратегия, что я могу потребовать от них?
Здравствуйте, Ольга! Если информация, сообщенная кадастровым инженером верна и часть участка находится в овраге, то предмет договора купли-продажи ненадлежащего качества, поскольку территорию, расположенную в овраге, нельзя использовать по прямому назначению. Вы вправе требовать по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатка (досыпки, выравнивания овражной части), либо возмещения Ваших расходов на устранение недостатка. Единственное, что придется надеяться только на понимание продавца, поскольку срок давности прошел. Он составляет 3 года. Каким-либо образом заставить устранить недостатки зем. участка в добровольном порядке или возместить расходы на устранение недостатка практически невозможно. Только если Продавец каким-то образом заинтересован в отношениях между Вами. Через суд возможно требовать только если Продавец не заявит о применении срока исковой давности.
Статья 469. Качество товара
1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;или:
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Спасибо.
Это все понятно, сделку мы не отменим, нам это не нужно и не выгодно.
Я прихожу к своим компаньонам, что мне сказать в части данного ЗУ? Какие требования предъявить?
В суд тоже не пойдем, все должно решится на уровне переговоров, ООО скорее всего о том, что 1/3 участка - овраг незнали.
Уважаемая Ольга! Значит пусть ООО берет на себя все затраты на исправление создавшейся ситуации: привлечения кадастрового инженера, оформления нового межевого плана, работы со смежниками… Короче, исправления кадастровой ошибки… Здесь может быть соответствующее соглашение между Вами и ООО… Нужен проект — обращаетесь к любому юристу ...