Как правильно заключить договор аренды на земельный участок?

Уважаемый Александр! Разъясняю Вам, что в договоре аренды
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный
участок, подлежащий передаче его арендатору в качестве объекта аренды (при
отсутствии этих данных в договоре соответствующий договор не считается
заключенным в силу ст. 607 ГК РФ). Если существенные условия договора аренды
согласованы и арендуемый земельный участок поставлен на кадастровый учет, право
аренды земельного участка на срок более 1 года д.б. зарегистрировано за арендатором
и документально подтверждено выпиской из
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В договоре аренды земельного участка рекомендую
предусмотреть условие о том, что при отчуждении этого объекта недвижимости его
покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом
недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их
собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и
обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта
недвижимости выбывает из обязательства по аренде того же земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного
участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления
арендодателем требования о взыскании задолженности по арендной плате к его
прежнему собственнику, поскольку он продолжает регулировать отношения по
пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Такой
вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ № 8611/09 от 27.10.2009

Пунктом 1 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что по договору
продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с
передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту
часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования.

В соответствии с толкованием названных норм права,
приведенному в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О
некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,
покупатель шиномонтажной мастерской, находящихся на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода к нему права
собственности на такую недвижимость приобретает право пользования арендуемым земельным
участком независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды
земельного участка между покупателем шиномонтажной мастерской и собственником
земельного участка.

ВАЖНОЕ: в соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом
земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных
участков.

Пунктом 9 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции от
25.01.2013 N 13) Пленум ВАС РФ разъяснил, что Гражданским кодексом РФ не
ограничено право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование
арендатору предоставляется не весь земельный участок в целом, а только его отдельная
часть. В том же пункте Постановления разъясняется, что договор аренды части
земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит
государственной регистрации.

Возможность заключения договора аренды части земельного
участка подтверждается также и п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», согласно которому при сдаче в аренду части земельного
участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав,
прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его,
сдаваемой в аренду.

Таким образом, собственник земельного участка вправе сдать в
аренду его часть, в том числе, и на срок более одного года. Долгосрочный
(сроком один год и более) договор аренды части земельного участка подлежит
государственной регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ (п. 2 ст.
609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Пленум ВАС РФ в ранее указанном пункте Постановления от
17.11.2011 N 73 отмечает, что для государственной регистрации договора аренды
части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за
арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно
представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или)
текстуальное описание той части участка, пользование которой будет
осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет
договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по
причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть
признан судом незаконным.

По смыслу этих разъяснений ставить на кадастровый учет
сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь
участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды
описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его
индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое,
так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно (решение Арбитражного суда г. Москвы от
27.05.2013 по делу N А40-14407/2013).

Суды признают предмет договора аренды согласованным, если
стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в аренду части
земельного участка (топографическое
изображение местности с обозначениями расположенных на ней объектов и
земельного участка, передаваемого в пользование), акт замера площадей (смотрите, например, постановление ФАС
Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-7605/13) либо оформили план участка,
представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного
участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть земельного участка (постановление ФАС Дальневосточного округа от
30.08.2013 N Ф03-3767/13).

Источник информации: ГАРАНТ.РУ:
www.garant.ru/consult/civil_law/507308/#ixzz45Qom0rQW