Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Порядок действий при альтернативной сделке
Добрый день!
Я провожу альтернативную сделку:
1) Продаю свою однокомнатную, покупаю двухкомнатную.
2) Обе квартиры проверены, полные пакеты документов предоставлены сторонам, авансы внесены.
3) Остаток финансирую за счет ипотеки. Она одобрена, квартира банком проверена.
Банк мне сообщил, что их менеджер будет вести только часть сделки по покупке двухкомнатной квартиры. А первая часть - моя проблема. Отсюда вопросы Вам:
1) Как (и нужно ли?) мне учесть в договорах тот факт, что сделка альтернативная?
2) Как организовать расчеты с использованием ячеек в данном случае?
Цель - проведение сделки в один день и максимально быстрый переезд, поэтому все нужно провести параллельно.
Спасибо!
Уважаемый Егор! Здравствуйте! Скорее, не «альтернативные», а одновременные… Или как… В любом случае у Вас два договора купли-продажи… Вам надо просто продумать организацию или регистрацию перехода прав в один день… А это достигается только предварительными договорами купли-продажи (с соглашением о задатке или без такового)…Причем в предварительных ДКП Вы уже обыгрываете время переезда, порядок использования банковских ячеек…
Здравствуйте.
Несмотря на то, что практикуется заключение смешанных договоров, где одновременно указывается две сделки — продажа одной квартиры и покупка второй, обычно юристы не рекомендуют этого делать, т.к., во-первых, договор будет перегруженным и громоздким, во-вторых, совершение первой сделки может «затормозиться» из-за непредвиденных препятствий при второй сделке и стороны могут попасть на санкции за просрочки и т.д.
В данном случае рекомендуется делать два договора и проводить две сделки. Конечно, это создает неудобства в части ячеек — по единому договору ваш покупатель закладывает деньги в ячейку, ваш продавец их потом забирает (если правильно понимаю вашу схему), т.е. исключается «перезакладка» и ваше непосредственное участие. При проведении отдельных сделок придется разорвать по времени эти два момента и «переложить» деньги.
ВАм необходимо подать документ ына регистрацию в один день и тем самым, если не будет приостановки от Росреестра в регисрации права собственности, то так же документы будут готовы в один день.
Т.е. Вы съедите, а они могут въехать.
Большинство ответов сходится на том, что сделки будут осуществлены последовательно. Почему тогда Магола Виолетта предлагает одновременно подавать на регистрацию документы по обеим сделкам? В чем суть ее схемы? Или в чем ошибка?
Егор
Егор, т.к. разницы в последовательной сдлеки не вижу, сделка по срокам пройдет на 3 дня позже, чем без ипотеки. А так же связана рекомендация, т.к. на личном опыте знаю, так же была как Вы назвали«альтернативная сделка» через ячейку и никаких проьблем не возникло, документы по ипотечной квартире были выданы на 3 дня позже, но на ячейке никак не сказалось.
Условия относительно закладывания денег в ячейку будут оговорены в договоре и при получении документов из Росреестра, деньги сможете забрать (или на условиях, которые пропишите). А по ипотечной квартире, в день получения св-ва о праве собственности, Вы сразу едите в банк, предоставляете св-во о праве собственности и банк перечисляет на счет продавца средства, по распоряжению покупателя (т.е. по Вашему распоряжению). Пока Вы не предоставите в банк св-во о праве собственности, деньги банк на счет продавца не перечислит.
Егор, добрый день.
В договорах каких, Вы хотите это указать? У Вас каждый договор будет на определенную покупку или продажу, они не зависимы друг от друга.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
[Гражданский кодекс РФ][Глава 30][Статья 550]
Договор продажи недвижимости заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2
статьи 434).
2) Как организовать расчеты с использованием ячеек в данном случае?
Егор
Вы будете заключать договор аренды ячейки с банком, где объясните сотрудникам, какой порядок доступа будет каждого участника сделки к ячейке, банк тоже будет закладывать деньги в ячейку, значит этот момент, не исключено, будет продуман банком.
Здравствуйте, Егор.
Думаю, если по обеим сделкам вы планируете проводить расчете через ячейку, у вас просто физически ничегоне получится в один день.
Договор с банком об аренде ячейки нужно заключить накануне сделки. Учитывая, что сделок у вас две, потребуется две ячейки. И тогда же, т.е., накануне сделки, ваш покупатель должен положить всю сумму в одну ячейку. А вы оговоренную с пррдавцом сумму — в другую ячейку. Но сумма-то — одна. Вы ведь должны будете получить ее от покупателя. А если вы ее получаете от покупателя путем расчетов через ячейку, получить ее вы сможете только после регистрации права собственности за вашим покупателем, т.е. через две недели после сдачи документов на регистрацию.
В этом случае что и как вы будете передавать через ячейку вашему продавцу в день проведения сделок?
Соответственно, либо покупка вами второй квартиры будет через две недели (срок регистрации), а не в тот же день, что и продажа вашей квартиры. Либо вам надо будет убедить продавца покупаемой вами квартиры пойти на сделку с вами, а деньги подождать две недели, пока будет зарегистрирована ваша первая сделка и вы сможете получить деньги деньги от покупателя вашей квартиры и сможете передать их продавцу покупаемой вами квартиры.
Маловероятно, что кто-то может согласиться на продажу вам квартиры на таких условиях.
Поэтому если вы планируете обе сделки в один день, получив деньги от одних лиц и передав их другим, вам придется рисковать и предусмотреть иной вариант оплаты, без расчетов через ячейку. Наиболее часто применяются либо наличные расчеты, либо расчеты через банковский счет в день совершения сделки.
На сколько по времени нужно будет разорвать эти два момента? Это касательно Вашего последнего предложения.
Сейчас право собственности регистрируется 10 дней. Соответственно, по прошествии 10 дней вы получите договор купли-продажи вашей квартиры, пойдете с ним в банк и получите деньги. Получив деньги, вам нужно будет арендовать ячейку, встретитьсяс вашим продавцом, заложить при нем деньги в ячейку. А затем идти на регистрацию. Если получится — в этот же день.
Ипотечные деньги ваш продавец получит в день сделки, или в тот день, который оговорен в договоре с банком. Возможно, после регистрации. А деньги, полученные вами от покупателя вашей квартиры ваш продавец получит еще по прошествии 10 дней. После того, как переход права собственности к нему будет зарегистрирован.
Получается, вторую сделку после регистрации первой вы можете осуществить через 10 дней после подачи документов по первой сделке. Это — минимум. При условии, что не возникнет никаких проблем, сделка не будет приостановлена и т.п.
Кстати говоря, ячейка — вовсе не такой уж безопасный способ расчетов, как кажется на первый взгляд. Особенно, когда деньги закладываются без описи. В этом случае банк не отвечает за сохранность содержимого.
На сколько по времени нужно будет разорвать эти два момента? Это касательно Вашего последнего предложения.
Считаем — первая сделка, регистрация перехода права собственности в районе 2 недель (в конкретном городе может отличаться срок), вторая сделка — регистрация ипотеки 5 дней. Примерно такой срок получится при двойных сделках (при условии получения денег после регистрации перехода права собственности).