Нет общей собственности в поселке - какие взаимные обязательства на содержание между Застройщиком и жителями?

Добрый день!

В приложении ответ из местной администрации на некоторые наши вопросы и вариант договора, который нам рассылает Застройщик.
Вадим

А Вы являетесь собственниками домов? если да, то согласно ст. 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как видно из ответа администрации участок передан застройщику в аренду, соответственно и Вы имеете право пользования таким участком на праве аренды. А договор напоминает договор с управляющей компанией с обслуживанием многоквартирного дома. С уважением, Урванцев Евгений.

Уважаемый Вадим Юрьевич! Здравствуйте! Интересная, однако, ситуация. Хорошо бы посмотреть сам договора аренды 2010 года, при этом, интересно, что арендуемый земельный участок снят с государственного кадастрового учета в 2012 году. Получается в порядке ст.ст.11.4-11.9 ЗК РФ было образовано несколько земельных участков, в том числе под дороги? Далее, представленный проект договора- исключительно подрядный договор, причем заключение такового только с согласия обоих сторон (ст.421 ГК РФ).

По уму, надо смотреть договор аренды плюс Генеральный план поселения, где находится коттеджный поселок. Адреса, наименование улиц есть или нет? И образовано ли у Вас на месте ТСЖ или иная управляющая организация?

не получая с нас никаких денег, навязать нам в конце концов по суду сервитут за большие деньги с каждого дома, или ещё каким-то образом принудить нас платить ему?
Вадим

Здравствуйте.

гк

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Поэтому в принципе может быть ситуация когда собственник сделает эту дорогу платной, либо будет добиться сервитута, т.к. вы ей пользуетесь но не платите.

Не уверен конечно что дело до суда дойдет, но в теории- быть может.

У нас со стороны собственников есть претензии по очистке дорог от снега, и по освещению улиц.
Вадим

дело в том что это разные отношения и разные услуги — сервитут. или платная дорога- это одно

а уборка чего либо или оказание подобных услуг- другое

например вы вправе договор на уборку заключить с кем угодно, а дорогой пользоваться по сервитуту или как платной, и эти вещи будут не связаны

Лучше конечно посмотреть все договоры (купли продажи, аренды, и т.д.)

но если кратко- вы как потребитель имеете право требовать качественного оказания услуг в рамках договора, например на туже уборку.

Поэтому можете требовать ( через претензии) хорошего качества уборки, писать надо по почте обязательно, заказным с описью. И стараться все общение вести так- письменно.

срок ответа 10 дн у них по ст. 22 закона о защите прав потребителей

Здравствуйте, Вадим!

Судя по всему, в вашем случае заключен договор аренды земельного участка с застройщиком и администрацией, также договор о комплексном освоении территории с фондом развития содействию жилищного строительства. Хорошо бы увидеть оба этих договора, они дадут ответ на многие вопросы. В частности, там может быть установлена обязанность передать все инженерные коммуникации на баланс ответственной организации.

Согласно ч.7 ст.38 ЗемК РФ
Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участкаобеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

То есть, потребуйте от застройщика данные договоры и обратитесь в фонд с жалобой на действия застройщика. Очевидно, он не передал все коммуникации.

Также можно требовать расторжения договора аренды земельного участка.

Согласно ст.46 Зем К РФ 2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

Информацию о том, кому принадлежат в настоящий момент дороги в поселке, можно узнать в управлении (департаменте дорожного хозяйства).

Какие вообще у нас могут быть отношения с Застройщиком в рамках закона и нормальных взаимных обязательств при условии отсутствия земель общего пользования, которые в его частной собственности?
Вадим

Просто не заключайте данный договор. Застройщик обязан передать все коммуникации причастным организациям.

Что мы ему должны, что он нам?
Вадим

Этот вопрос регулируется прежде всего вашим договором купли продажи или долевого участия. Полагаю, что после строительства и передачи в вашу собственность дома и участка, вы ему ничего не должны.

Уточните, участок под домом в вашей собственности или у вас заключен договор аренды с администрацией?

И можем ли мы апеллировать к федеральным законам, например, по освещённости улиц, или нет?
Вадим

Тут нужно разбираться кто ответственное лицо по каждой коммуникации. Застройщик должен был передать сети на баланс энергоснабжающей организации и подключить вас как следует к сетям общего пользования через договор присоединения (каждый дом отдельно). А в вашем случае я поняла вообще самовольное подключение идет. Нужно узаканивать такое подключение у энергоснабжающей организации.

Может ли он (Застройщик), не получая с нас никаких денег, навязать нам в конце концов по суду сервитут за большие деньги с каждого дома, или ещё каким-то образом принудить нас платить ему?
Вадим

Нет, поскольку застройщик не является собственником участка.

Согласно ст.274 ГК РФ 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Желаю удачи!

Здравствуйте. Как усматривается из представленного Вами договора владельцем участка и соответственно дорог расположенных на них является некий Сычев Юрий Иванович. На каких условиях ООО «ЮТА-ДУК» взаимодействует с данным лицом из договора не видно, хотя это важно, т.к. фактически ООО не имеет никакого отношения к участку и дорогам, как впрочем и Вы, но при этом заключается договор между двумя лицами, которые не вправе каким-либо образом осуществлять действия с данным участком, если им не предоставлены соответствующие полномочия…

Если говорить о дорогах, то согласно

Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ
(ред. от 15.02.2016)
«Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 15.04.2016)
Статья 35. Финансирование затрат, связанных с осуществлением дорожной деятельности в отношении частных автомобильных дорог
2. Реконструкция, капитальный ремонт, ремонт, содержание частных автомобильных дорог осуществляются за счет средств их владельцев и иных не запрещенных законом источников.

Т.е. содержать дорогу обязан собственник дороги, а именно Сычев.
В свою очередь Сычев вправе взимать плату за пользование дорогой.

Статья 36. Решение об использовании автомобильной дороги на платной основе
1.1. В отношении автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, частных автомобильных дорог общего пользования могут быть приняты решения об использовании участков таких автомобильных дорог на платной основе.
4) собственником частной автомобильной дороги общего пользования в отношении такой автомобильной дороги или участка такой автомобильной дороги;

При этом никакой сервитут не устанавливается, т.к. в данном случае идет речь о автомобильной дороге общего пользования и ею вправе пользоваться любое лицо.

Статья 5. Классификация автомобильных дорог
12. К частным автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, не оборудованные устройствами, ограничивающими проезд транспортных средств неограниченного круга лиц. Иные частные автомобильные дороги относятся к частным автомобильным дорогам необщего пользования.

Исходя из изложенного договор Вам надлежит заключать именно с Сычевым о пользовании дорогой за плату, содержать её Вы не обязаны. Требования к содержанию частной дороги те же самые, что и к любой другой и Сычев обязан выполнять их в полном объеме.

Например.

Утвержден
Решением Комиссии Таможенного союза
от 18 октября 2011 г. N 827
ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ ТАМОЖЕННОГО СОЮЗА
ТР ТС 014/2011
БЕЗОПАСНОСТЬ АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГ
13.9. очистка покрытия автомобильной дороги от снега должна осуществляться с проезжей части, остановок общественного наземного транспорта, тротуаров, обочин, съездов, площадок для стоянки и остановки транспортных средств.
Допускается эксплуатация отдельных автомобильных дорог с присутствием по всей ширине проезжей части слоя уплотненного снежного покрова толщиной не более 100 мм. На снежном накате не допускается наличие колеи глубиной более 30 мм и отдельных гребней возвышений, занижений и выбоин высотой или глубиной более 40 мм.
Сроки ликвидации зимней скользкости и окончания снегоочистки для автомобильных дорог в зависимости от их значения, класса и категории, а также интенсивности и состава движения устанавливаются в международных и региональных стандартах, а в случае их отсутствия — национальных (государственных) стандартах государств — членов Таможенного союза, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований принятого технического регламента Таможенного союза.