Отказ наймодателя подписывать акт приема-передачи имущества

Уважаемый Евгений! Здравствуйте! Вообще по уму надо лучше видеть и анализировать документы, так будет более практично. Любое изменение и/или расторжение договора возможно либо по соглашению сторон либо по решению суда (см. ст.ст.450-453 ГК РФ), третьего не дано. Если у Вас явные нарушения со стороны Арендодателя (Наймодателя), то это надо фиксировать всеми способами, составлять соответствующие уведомления, акты и прочее и расторгать договор в порядке ст.620 ГК РФ. Естественно, подписанный договор найма с передачей ключей от квартиры считается заключенным (даже независимо от оплаты — главное, — передача имущества).

Касательно отказа Наймодателя в подписании акта приема — передачи (передаточного акта), то есть в принятии имущества, — здесь тогда дорога через суд.

1. Договор за подписью сторон и после внесения оплаты за первый месяц можно считать вступившим в силу?
Евгений

Договор сичтается заключенным с момента подписания обеими сторонами

2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений

Т.е. не успев заключить он его уже расторгает?

3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений

Лучше конечно акт подписать, чтоб потом не скази, что у них была дорогостоящая техника/мебель, которую вы или вывезли или повредили.

Вы бы могли договор все таки выложить для ознакомления?

Подписали с наймодателем коммерческий договор найма с такими пунктами в вольном пересказе
Евгений

Вольный пересказ — это конечно хорошо, но нужны абсолютно точные формулировки, так как положения договора толкуются БУКВАЛЬНО.

Статья 431. Толкование договора
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

1. Договор за подписью сторон и после внесения оплаты за первый месяц можно считать вступившим в силу?
Евгений

Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть считается заключенным, с момента достижения сторонами по всем существенным вопросам договора и подписания. Внеся плату за первый месяц вы свою часть обязательства уже выполнили.

2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений

Если договор согласован и уже подписан сторонами, то вы не обязаны подписывать с наймодателем дополнительные соглашения, это чисто на ваше усмотрение подписывать ли такие соглашения или нет. Оснований для досрочного расторжения по инициативе наймодателя отсутствуют и перечислены в следующей статье ГК РФ

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений

Раз договор считается заключенным, и наймодатель передал вам ключи, демонстрируя свое волеизъявление, вы можете спокойно заселятся в квартиру. При этом вы должны стараться не нарушать положения договора найма, вносить плату вовремя, и фиксировать все платежи.

Немаловажен еще вопрос, на какой срок заключен договор найма? Если на срок более 1 года, то должно быть зарегистрировано обременение права собственности наймом

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.