Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходим ли перевод земли из с/х в земли промышленности?
Доброго дня!
У нас земля с/х назначения, вид разрешенного использования согласно публичной карте росррестра: 141000000000 Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий.
Участок берем в аренду (мы - ООО).
Для строительства тепличного комплекса (более 10га) необходим перевод в др. категорию земель (со всеми вытекающими сроками и др.) или можно строить и вести деятельность как с/х производители, овощеводы? Для ведения своей деятельности нам потребуется сооружение вспом. зданий (хранилищ, ангаров, гаражей для техники, складов), а также подведение электроэнергии и газопровода. Как нам быть?
Спасибо! С уважением, Андрей.
Здравствуйте, Андрей.
Нет, Вам не нужно переводить землю в земли промышленности, можете пользоваться по назначению.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Зарегистрировано в Минюсте РФ 8 сентября 2014 г.
Регистрационный N 33995
Классификатор
видов разрешенного использования земельных участков
Г—————————————————T——————————————————————————————————————T———————————————¬
|Наименование вида| Описание вида разрешенного | Код (числовое |
| разрешенного | использования земельного участка** | обозначение) |
| использования | | вида |
| земельного | | разрешенного |
| участка* | | использования |
| | | земельного |
| | | участка*** |
+—————————————————+——————————————————————————————————————+———————————————+
| 1 | 2 | 3 |
+—————————————————+——————————————————————————————————————+———————————————+
Г—————————————————T——————————————————————————————————————T———————————————¬
|Сельскохозяйстве-|Ведение сельского хозяйства. | 1.0 |
|нное |Содержание данного вида разрешенного| |
|использование |использования включает в себя| |
| |содержание видов разрешенного| |
| |использования с кодами 1.1-1.18, в том| |
| |числе размещение зданий и сооружений,| |
| |используемых для хранения и| |
| |переработки сельскохозяйственной| |
| |продукции | |
+—————————————————+——————————————————————————————————————+———————————————+
С уважением! Г.А. Кураев
Для строительства тепличного комплекса (более 10га) необходим перевод в др. категорию земель (со всеми вытекающими сроками и др.) или можно строить и вести деятельность как с/х производители, овощеводы?
Андрей
Здравствуйте. Перевод в др категорию вам не нужен
Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий.
Андрей
у вас идет сельхоз объект как раз на такой земли.
Для ведения своей деятельности нам потребуется сооружение вспом. зданий (хранилищ, ангаров, гаражей для техники, складов), а также подведение электроэнергии и газопровода. Как нам быть?
Андрей
если у вас все это идет для сельхоз назначения — ничего менять не придется.
тут вопрос целевое использование или нет
это зк и отчасти фз об обороте сельхоз земель
зк
ст 77
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Да, но в администрации р-на сслыаются именно на "использование" данного участка - это угодья, поэтому эти земли охраняются и что-то строить на ней нельзя, нужно переводить в др. категорию. Добавлю. что администрация двумя руками "за" развитие района, они всячески готовы нам помогать, но делать все в рамках закона и требуемых процедур.
Именно сельхоз. угодья
Андрей
зк
Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий
1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Если у вас угодья — руководствуйтесь
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
Это исключение из правил они у вас видимо имеют в виду
Здравствуйте Андрей!
Перевод земельного участка в другую категорию вам не требуется, так как:
В соответствии с п.2 ст.77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В соответствии со ст.78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
Олег, добрый день.
Как я писал уже Владимиру, у нас именно угодья в составе земель с/х назначения, они под особым статусом.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются не только земли, непосредственно используемые для сельскохозяйственного производства, но и земли, предназначенные для размещения объектов, необходимых для обеспечения производственного процесса (зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, дорог, коммуникаций, водных объектов), а также предназначенные для защиты сельскохозяйственных земель от различных негативных (вредных) явлений.
В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Очевидно в администрации речь идет о разрешенном испоьзовании земельных участков.
Согласно ст.7 ЗК РФ указанные земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно ст.7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540) предусматривает для земель сельхоз назначения: «Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции»
Андрей, здравствуйте. Возьму на себя смелость не согласиться с выводами Верховного суда, которые привел уважаемый коллега Столбов Олег. Уже приводили положения ч.1 ст.79 ЗК РФ:
Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Где здесь запрет на строительство? У Вас не особо ценные с/х угодья, насколько я понимаю. В состав угодий входят не только пашни, но также сенокосы и пастбища. Содержание с/х животных в большом количестве на землях населенных пунктов или промышленности выглядит по меньшей мере странно.
Согласно ч.2 ст.77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а такжезданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Если читать буквально, то получается, что строить новые здания можно только на уже застроенной территории? То есть для того, чтобы построить что-то на участке из земель с/х назначения, необходимо, чтобы на нем уже располагались здания, строения? В таком случае — о каком развитии сельского хозяйства вообще может идти речь. В классификаторе видов разрешенного использования отсутствует такой вид как «с/х угодья» в чистом виде. Зато имеются те, на которые Вам уже указывали:
Овощеводство: осуществление хозяйственной деятельности на
сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых,
плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с
использованием теплиц.
При этом здесь не написано «в том числе, на с/х угодьях», как в других видах разрешенного использования. То есть овощеводством можно заниматься только на с/х угодьях, при этом на таких землях возможно возведение теплиц. Как-то противоречит выводам Верховного суда. И в других ВРИ по классификатору соседствуют и с/х угодья, и здания, при этом ВРИ имеет единое наименование. Как правильно отмечено в письме Верховного суда РФ для с/х угодий в составе земель с/х назначения градостроительные регламенты не устанавливаются. Согласно ч.7 ст.36 Град. кодекса РФ
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.
А у нас есть Земельный кодекс РФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Запрет на строительство имеется только в ФЗ «Об ЛПХ», согласно которому строительство на полевых участках (на землях с/х назначения, предоставленных для ЛПХ) запрещено.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, ч.ч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37). Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Столбов Олег
Это выводы Верховного Суда, которые не соответствуют закону. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки. А вот в Градостроительном кодексе РФ есть ст.44 — Градостроительные планы земельных участков. Согласно ч.1 ст.44
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам
В соответствии с ч.3 ст.44
в составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5)информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).
Вывод: наличие или отсутствие градостроительного регламента не влияет на возможность строительства.
Ваш ВРИ в настоящий момент позволяет строить здания, необходимые для производства, хранения с/х продукции. Понимаю, что с моей стороны очень самоуверенно заявлять о неправоте Верховного суда. Но разве их выводы не противоречат закону?
а также подведение электроэнергии и газопровода.
Андрей
Согласно ч.2 ст.78 ЗК РФ
использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
Однако, мы с коллегами не можем найти ответ на следующий вопрос: Возможно ли строить на земельном участке если он весь занят сельхозугодиями? И не рисковать при этом сносом самовольных построек!
Кураев Геннадий Александрович
Я считаю, что возможно. То, что с/х угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране не означает априори запрет строительства зданий и сооружений, необходимых для ведения сельского хозяйства. Это соответствует и логике Классификатора ВРИ:
Овощеводство: осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц.
Т.е. овощеводство может осуществляться исключительно на с/х угодьях, при этом допускается возведение теплиц. А Вы видели, наверно, современные теплицы. Это ого-го какие капитальные строения.
Мы же понимаем, что не всегда возможно включить участок в границы населенного пункта: например, между участком и населенным пунктом имеются ещё земельные участки, которые собственники не собираются переводить в другую категорию. И получается, например, пастбища и сенокосы будут на землях с/х назначения, а склады для хранения сена и загоны для скота — через чужие участки, на землях населенных пунктов? И скот будет топтать чью-то пашню по дороге. Ну это же бред.
Дополнительно в подтверждение своей позиции привожу официальное разъяснение Министерства экономического развития.
С уважением! Г.А. Кураев
У нас сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. Господа юристы, то, что было описано Выше мы и так знаем.. что делать-то с угодьями?