Андрей, здравствуйте. Возьму на себя смелость не согласиться с выводами Верховного суда, которые привел уважаемый коллега Столбов Олег. Уже приводили положения ч.1 ст.79 ЗК РФ:
Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Где здесь запрет на строительство? У Вас не особо ценные с/х угодья, насколько я понимаю. В состав угодий входят не только пашни, но также сенокосы и пастбища. Содержание с/х животных в большом количестве на землях населенных пунктов или промышленности выглядит по меньшей мере странно.
Согласно ч.2 ст.77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а такжезданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Если читать буквально, то получается, что строить новые здания можно только на уже застроенной территории? То есть для того, чтобы построить что-то на участке из земель с/х назначения, необходимо, чтобы на нем уже располагались здания, строения? В таком случае — о каком развитии сельского хозяйства вообще может идти речь. В классификаторе видов разрешенного использования отсутствует такой вид как «с/х угодья» в чистом виде. Зато имеются те, на которые Вам уже указывали:
Овощеводство: осуществление хозяйственной деятельности на
сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых,
плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с
использованием теплиц.
При этом здесь не написано «в том числе, на с/х угодьях», как в других видах разрешенного использования. То есть овощеводством можно заниматься только на с/х угодьях, при этом на таких землях возможно возведение теплиц. Как-то противоречит выводам Верховного суда. И в других ВРИ по классификатору соседствуют и с/х угодья, и здания, при этом ВРИ имеет единое наименование. Как правильно отмечено в письме Верховного суда РФ для с/х угодий в составе земель с/х назначения градостроительные регламенты не устанавливаются. Согласно ч.7 ст.36 Град. кодекса РФ
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.
А у нас есть Земельный кодекс РФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Запрет на строительство имеется только в ФЗ «Об ЛПХ», согласно которому строительство на полевых участках (на землях с/х назначения, предоставленных для ЛПХ) запрещено.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, ч.ч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37). Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Столбов Олег
Это выводы Верховного Суда, которые не соответствуют закону. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки. А вот в Градостроительном кодексе РФ есть ст.44 — Градостроительные планы земельных участков. Согласно ч.1 ст.44
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам
В соответствии с ч.3 ст.44
в составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5)информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).
Вывод: наличие или отсутствие градостроительного регламента не влияет на возможность строительства.
Ваш ВРИ в настоящий момент позволяет строить здания, необходимые для производства, хранения с/х продукции. Понимаю, что с моей стороны очень самоуверенно заявлять о неправоте Верховного суда. Но разве их выводы не противоречат закону?
Дополнительно в подтверждение своей позиции привожу официальное разъяснение Министерства экономического развития.
С уважением! Г.А. Кураев
У нас сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. Господа юристы, то, что было описано Выше мы и так знаем.. что делать-то с угодьями?