Договор дарения квартиры от матери сыну перед вступлением его в брак

Добрый день.

Боюсь, что такой вариант, который Вы предлагаете невозможен. Закон прямо говорит о том, что договором дарения нельзя предусмотреть переход права собственности после смерти дарителя, поскольку по сути это уже завещание. Поэтому договор дарения с таким условия нельзя заключить. Здесь возможны два варианта — либо оформление завещания, что как я понимаю не совсем Вам подходит, либо оформление договора дарение с переходом права собственности уже сейчас, однако в этом договоре предусмотреть, что за Вашей мамой сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 572. Договор дарения1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574)и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте. Если принципиально чтобы переход права собственности перешел только после смерти, то в данном случае подойдет оформление завещания, договор дарения в таком случае невозможен.

в тоже время хочет чтобы квартира была мне подарена перед вступлением в брак и неделима при разводе
Владимир

Квартира будет не делима в случае развода и при переходе к Вам в порядке наследования.

Семейный кодекс РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Личное имущество каждого из супругов разделу при разводе не подлежит.

Добрый день!

Здравствуйте. Моя мама, которой сейчас 69 лет, хочет оформить договор дарения и передать мне права на её квартиру. Ей важно это сделать перед моей свадьбой, которая состоится через три месяца. Но важный момент, мама хочет чтобы переход права на недвижимость был произведён только после её смерти. Проще говоря, беспокоится, чтобы её «не выкинули» из квартиры на старости лет. И в тоже время хочет чтобы квартира была мне подарена перед вступлением в брак и неделима при разводе если что. как быть? что посоветуете?
Владимир

Тут Вам больше подойдет договор пожизненного содержания с иждивением — ст. 601 ГК РФ: 1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). ст. 602 ГК РФ: 1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Так же согласно ст. 604 ГК РФ: Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Думаю, что данный договор подходит больше под Вашу ситуацию, чем дарение — и маму выселять не нужно и Вы станете собственником жилья. С уважением, Урванцев Евгений.

Владимир, доброе утро.

Не подойдет Вам рента

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Урванцев Евгений

В том то и дело, что рента является возмездным договором и супруга при желании, легко признает эту квартиру совместно нажитым имуществом.

Но важный момент, мама хочет чтобы переход права на недвижимость был произведён только после её смерти.
Владимир

В этой ситуации, лучше заключить договор, обещания подарить, для мамы это будет вариант, не регистрировать переход права сразу, но главное, не пропустить момент, чтоб квартира не стала наследством, а то потом придется обращаться в суд.

Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения

[Гражданский кодекс РФ[Глава 32][Статья 577]

1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора,
содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо
освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после
заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние
здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых
условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Квартира будет не делима в случае развода и при переходе к Вам в порядке наследования.
Панков Андрей

Это подойдет в том случае, если нет других наследников, а если они есть, то делиться будет на всех.

здравствуйте!

Более менее приемлемым вариантов является дарение не всей квартиры, а части. Например, 9/10 доли. А 1/10 остается за мамой. Это дает ей право проживания ей до конца ее жизни. А и на эту долю она пишет Вам завещание.

Но важный момент, мама хочет чтобы переход права на недвижимость был произведён только после её смерти.
Владимир

При договоре дарения такое невозможно, как писали выше коллеги.

Договор пожизненного содержания с иждивением тоже не подходит, так как в этом случае Вы должны будете производить ежемесячные платежи.

Здравствуйте!

В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.

Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, которое им не свойственно и выходит за рамки их предмета, относят к числу смешанных.

В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.

Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).

Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения

Даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), если в договоре дарения указать, что после отчуждения квартиры за дарителем сохраняется не только право пользования, но и право владения.

Условие о том, что даритель квартиры будет в ней пожизненно проживать, может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.

Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье. Если их при продаже ввели в заблуждение относительно существующих обременений, они не лишены возможности обратить свои требования к контрагенту, у которого приобреталась квартира.

Из статьи: Как дарителю не оказаться на улице (Бычков А.) («ЭЖ-Юрист», 2012, N 48)

Консультант Плюс 2016.