Продажа квартиры с несовершеннолетним дольщиком без покупки новой

доброй ночи! в соответствии со ст 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства  совершать… сделок по отчуждению… имущества подопечного… сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав..., а также иных действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

согласно ст 20 ФЗ " Об опеке и попечительстве" недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлеждит отчуждению, за исключением случая отчуждения жилого дома, квартиры,  их части при перемене места жительства подопечного.

из анализа указанных правовых норм следует, что Вы вправе продать долю в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, а орган опеки вправе дать разрешение на такую сделку, при условии, если несовершеннолетний приобретет право собственности в ином жилом помещении.  Т.о. необходимо  заключить договор дарения доли  квартиры между вашим мужем и несовершеннолетним сыном.

Добрый днень,

Для совершения сделки Вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства (ст  292 ГК РФ и ст 37.ч. 2 ГК РФ)

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Обратитьс в органы опеки и попечительства следует до заключения сделки купли-продажи. Вам будет предписано приобрести жилье на имя несовершеннолетнего, которое соотверствует отчуждаемому.  Предоставте в органы опеки и попечительтва  документы на отчуждаемую квартиру   и на квартиру, в которой будет выделена доя для несовершеннослетнего. Инспектор оценит их равноценность. Сделки должны происходить одновременно.

Здравствуйте!

Закон делит несовершеннолетних на две группы: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние с 14 до 18 лет. В соответствии со ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетние (14-18 лет) совершают сделки с согласия родителей.  За малолетних сделки, по общему правилу, совершают родители (ст. 28 ГК РФ). В силу абзаца 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, именно к последним, применяется ст. 37 ГК РФ, устанавливающая обязательность получения согласия органов опеки и попечительства на сделки, связанные с уменьшением имущества подопечного.

Исходя из изложенного, согласие нужно получать только в случае с малолетним.

Однако органы опеки толкуют абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ расширительно, не взирая на контекст статьи и ее отношение только к малолетним, потому как там стоит общая формулировка без уточнения, процитирую: «к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.»  

Есть еще весьма странная норма, установленная п. 5 приказа Приказа Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»  разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом (пункт 1 статьи 26, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса). 

Эта норма противоречит ГК РФ. Гражданское законодательство находится в ведении РФ, даже постановления правительства, не говоря уже о каких-либо инструкциях министерств, не должны противоречить ГК РФ, а в случае противоречия не должны применяться (ст. 3 ГК РФ).  

Касательно ст. 60 СК РФ. В ней говорится следующее: «право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)» — п. 3 ст. 60 СК РФ.  Управление имуществом ребенка осуществляется родителями только до достижения им 14 лет (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 23 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 02.07.2013)
«Об опеке и попечительстве»). Поэтому использование ст. 60 СК РФ не обосновывает приведенный пункт инструкции.

Как видите, вопрос очень спорный, но Росреестром не поддерживается отсутствие необходимости согласия ООИП на сделку по отчуждению квартиры (доли) несовершеннолетнего с 14 до 18 лет.

По самому вопросу. Да, можно оформить договор купли-продажи + дарения доли с этим  - в ООИП, они посмотрят равноценность, вынесут постановление о согласии. Все относите в Росреестр, получаете желаемое.

Здравствуйте! Как вариант можно сначала произвести отчуждение доли сына в квартире путем договора мены при этом улучшив его жилищные условия. К примеру муж меняет 1/3 в своей квартире на 1/4 доли сына в общей квартире. Для этого потребуется согласие органов опеки и попечительства. Затем спокойно продаете квартиру и покупаете все что пожелаете.

        Здравствуйте!

         Родитель (опекун по статусу) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества
подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или
в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,
раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других
действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

       Таким образом, для совершения сделки с имуществом несоврешеннолетнего необходимо обязательное получение согласия органа опеки и попечительства, без него сделка не будет считаться действительной. При этом орган опеки согласия не даст, если сделка приводит к уменьшению или отчуждению имущества, т.е. в таком случае ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего собственника не допустимо. В Вашем алгоритме действий, необходимо сначала с разрешения органа опеки и попечительства оформить сделку по обмену доли несовершеннолетнего ребенка на соответствующую долю в квартире мужа (при этом площадь и стоимость доли в жилом помещении должна быть признана не худжей, чем та, которую планируется обменять.) После такого обмена возможно осуществить сделку купли-продажи долей в указанной квартире.

Здравствуйте, Уважаемя Юлия!

Вам необходимо обратиться в отдел органы опеки и
попечительства. Так, как Вашему ребенку 15 лет и он имеет паспорт, то  в сделках действуют самостоятельно, но с
согласия родителей.

В основном органы опеки разрешают продать долю
несовершеннолетнего при условии, что в новом доме  ребенок получит в собственность столько же
(или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом.

Если же Вы переезжаете в другой город, то органы опеки могут
пойти навстречу Вам и соответственно  могут
дать разрешение на отчуждение, но при условии, что денежные средства будут перечислены
на счет несовершеннолетнего ребенка.

В Вашей ситуации необходимо убедить органы опеки в том, что
данная  сделка никак не сможет ущемить
права Вашего ребенка.