Здравствуйте!
Закон делит несовершеннолетних на две группы: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние с 14 до 18 лет. В соответствии со ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетние (14-18 лет) совершают сделки с согласия родителей. За малолетних сделки, по общему правилу, совершают родители (ст. 28 ГК РФ). В силу абзаца 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, именно к последним, применяется ст. 37 ГК РФ, устанавливающая обязательность получения согласия органов опеки и попечительства на сделки, связанные с уменьшением имущества подопечного.
Исходя из изложенного, согласие нужно получать только в случае с малолетним.
Однако органы опеки толкуют абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ расширительно, не взирая на контекст статьи и ее отношение только к малолетним, потому как там стоит общая формулировка без уточнения, процитирую: «к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.»
Есть еще весьма странная норма, установленная п. 5 приказа Приказа Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом (пункт 1 статьи 26, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса).
Эта норма противоречит ГК РФ. Гражданское законодательство находится в ведении РФ, даже постановления правительства, не говоря уже о каких-либо инструкциях министерств, не должны противоречить ГК РФ, а в случае противоречия не должны применяться (ст. 3 ГК РФ).
Касательно ст. 60 СК РФ. В ней говорится следующее: «право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)» — п. 3 ст. 60 СК РФ. Управление имуществом ребенка осуществляется родителями только до достижения им 14 лет (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 23 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 02.07.2013)
«Об опеке и попечительстве»). Поэтому использование ст. 60 СК РФ не обосновывает приведенный пункт инструкции.
Как видите, вопрос очень спорный, но Росреестром не поддерживается отсутствие необходимости согласия ООИП на сделку по отчуждению квартиры (доли) несовершеннолетнего с 14 до 18 лет.
По самому вопросу. Да, можно оформить договор купли-продажи + дарения доли с этим - в ООИП, они посмотрят равноценность, вынесут постановление о согласии. Все относите в Росреестр, получаете желаемое.
Как вариант можно сначала произвести отчуждение доли сына в квартире путем договора мены
Если исходить из того, что в отношении несовершеннолетних от 14 — 18 лет все таки действует ст. 37 ГК РФ (и даже бесплатно посудился бы на этот счет — практики на эту тему еще нет), то есть серьезная проблема: «опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.» Поэтому договор мены никак не подходит, только дарение.
Родитель (опекун по статусу)
Родитель не опекун по статусу, просто к сделкам с участием малолетних несовершеннолетних применяются правила о совершении сделок опекуном (ст. 28, п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ).