Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Возмещение стоимости ремонта
Здравствуйте! По предварительному договору купли-продажи недвижимости, Покупатель передает Продавцу аванс в размере 45% от стоимости имущества и обязуется передать оставшуюся часть в срок до 6 месяцев. После получения 100% суммы стоимости имущества проводится сделка в Росреестре по переходу прав на недвижимость к Покупателю. В период этих 6 месяцев Покупатель живет в этой недвижимости и делает ремонт (там черновая отделка).
Вопрос 1: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору, может ли он потребовать через суд у меня возмещение стоимости ремонта? Или я могу заключить с ним договор аренды на эти 6 месяцев, где укажу, что стоимость аренды и есть ремонт? Или это необязательно? А как тогда уплачивать налоги 13% с дохода физ.лица, где доход – это ремонт?
Вопрос 2: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору мы расторгаем этот договор, а я обязуюсь вернуть Покупателю сумму в 45%, которые он оплатил мне ранее. Теперь смотрим: предположим, что стоимость ремонта равна примерно 10% от общей суммы по договору. Таким образом, количество денег, вложенных Покупателем в данную недвижимость составит уже 45+10=55%. Согласно ст.489 ГК РФ, я не смогу потребовать расторжения договора, если Покупателем уже будет выплачено более половины стоимости. Что делать? Уменьшать сумму до 40%? Или при условии, что это предварительный договор, а не основной, то ст. 489 ГК действовать не будет? Заранее спасибо всем господам юристам за ответы со ссылками на статьи.
Вопрос 1: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору, может ли он потребовать через суд у меня возмещение стоимости ремонта? Или я могу заключить с ним договор аренды на эти 6 месяцев, где укажу, что стоимость аренды и есть ремонт? Или это необязательно? А как тогда уплачивать налоги 13% с дохода физ.лица, где доход – это ремонт?
Анна
Добрый день Анна. Изначально Вы поступили не совсем верно. Так как предварительный договор не порождает никаких юридических последствий, а лишь обязывает лиц заключить основной договор. Таким образом передача денежных средств может выглядеть в вашем случае ни чем иным как договором займа, либо договором найма жилого помещения. При том, если Вами не обговаривался ремонт квартиры, и вы не составляли никаких письменных соглашений, то в таком случае ремонт возмещению не подлежит. Но все зависти от доказательств, которые будут представлены суду.
Доброго времени суток, Анна!
Исходя из части 1 статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
То есть, в будущем Вы будете заключать договор купли-продажи не отличающийся по правоотношениям от предварительного договора.
Отсюда, внесите в предварительный договор уточнение в части того, что ремонт покупателем делает исключительно по их инициативе и нив коей мере не будет отражаться на будущие правоотношения.
Тем самым, все вопросы отпадут сами собой.
Добрый день.
Для обеспечения Вашей максимальной юридической безопасности по сделке, а также в рациональных целях, достаточно включить в предварительный договор соглашение о задатке, где размер задатка — стоимость ремонта (ст.380, ст.381 ГК РФ).
В случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи в согласованный срок Вы станете полноправным собственником произведенных покупателем улучшений в жилом помещении.
Второй вопрос Анна выходит из первого. Вам необходимо доказать, что Покупатель проживал в данной квартире весь период для того, чтобы обосновать Ваше обогащение за счет покупателя. Таким образом. Налог по Вашему удерживаться не должен.
По поводу налогов: поскольку Ваш договор изначально не порождал никаких юр. последствий, кроме заключение основного договора, то обязанность уплатить налог у Вас возникнет, лишь в момент заключения основного договора. ст. 220 НК РФ.