Минимизация налогов с аренды при долевой собственности

Владеем с супругой нежилым помещением на правах долевой собственности (по 1/2 доли), которое сдаётся в аренду. Супруг зарегистрировал ИП на УСН, супруга выступает как физик.
Михаил

Здравствуйте. Супруга передает мужу долю в пользование по договору безвозмездного пользования. Супруг соотвественно, сдает помещение только от своего имени.

Определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08 по делу N А48-1314/07-10
По мнению заявителя, предприниматель Комарова С.В. была не вправе передавать спорное нежилое помещение в аренду, поскольку законом запрещена передача ссудополучателем имущества, полученного им на основании договора безвозмездного пользования, в аренду.
Данный довод заявителя является ошибочным исходя из следующего.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Судами установлено, что пунктом 2 договора безвозмездного пользования от 27.09.2004 N 7/1/40 предпринимателю Комаровой С.В. (ссудополучателю) предоставлено право передавать спорное помещение в субаренду или перенаем.
При указанных обстоятельствах следует признать, что суды, принимая оспариваемые судебные акты, обоснованно исходили из действительности договора субаренды, заключенного между предпринимателем Комаровой С.В. и обществом «Золотой Орел»..."

Рассмотрите возможность перехода на ПСН, может получится дешевле.

Вопрос: О переходе на применение ПСН в отношении сдачи в аренду нежилых помещений ИП, применяющим УСН.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 апреля 2016 г. N 03-11-12/25785
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о применении патентной системы налогообложения и упрощенной системы налогообложения и исходя из содержащейся в письме информации сообщает.
Налоговый кодекс Российской Федерации (далее — Кодекс) не содержит запрета на совмещение налогоплательщиками упрощенной системы налогообложения и патентной системы налогообложения.
Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
На территории города Москвы патентная система налогообложения введена в действие с 1 января 2013 года согласно Закону города Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения» (далее — Закон города Москвы N 53).
Предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, предусмотрена пунктом 19.1 Таблицы видов деятельности, подлежащих переводу на патентную систему налогообложения, установленных статьей 1 Закона города Москвы N 53.
Учитывая изложенное, индивидуальный предприниматель — налогоплательщик упрощенной системы налогообложения вправе в течение календарного года перейти на патентную систему налогообложения по отдельным видам предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду нежилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 346.23 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, представляют по итогам налогового периода (календарного года) налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения, не представляется (статья 346.52 Кодекса).
Таким образом, если индивидуальный предприниматель — налогоплательщик упрощенной системы налогообложения в течение календарного года переходит на патентную систему налогообложения, то есть совмещает два указанных специальных налоговых режима, он обязан представить налоговую декларацию по упрощенной системе налогообложения, в которой доходы определяются без учета доходов от предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется патентная система налогообложения.
При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 346.13 и абзацем пятым пункта 6 статьи 346.45 Кодекса в случае, если налогоплательщик применяет одновременно патентную систему налогообложения и упрощенную систему налогообложения, при определении величины доходов от реализации для целей соблюдения ограничения, установленного указанными пунктами, учитываются доходы по обоим указанным специальным налоговым режимам.
Что касается начала применения патентной системы налогообложения, то пунктом 2 статьи 346.45 Кодекса установлено, что индивидуальный предприниматель подает заявление на получение патента не позднее чем за 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения. Налоговый орган обязан в течение пяти дней со дня получения заявления выдать индивидуальному предпринимателю патент или уведомить его об отказе в выдаче патента (пункт 3 статьи 346.45 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 346.46 Кодекса постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента, на основании указанного заявления в течение пяти дней со дня его получения.
Датой постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе по основанию, предусмотренному указанным пунктом, является дата начала действия патента.
Таким образом, если индивидуальным предпринимателем до 1 апреля 2016 года не подавалось заявление на получение патента, то индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения с даты, указанной в патенте.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
29.04.2016

Здравствуйте!

заключите с супругой договор аренды с арендной платой менее средней по рынку, но не менее 20%.

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

ст. 40, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 23.05.2016) {КонсультантПлюс}

Михаил, добрый вeчeр! В случаe, eсли доля будeт пepeдоваться в арeHду у супруги возHикeHeт доход с которого Heобходимо будeт уплатить 13% HДФЛ, в случаe eсли имушeство будen пeрeдаHо бeзвозмeздо — доход возHикHeт у супруга. В послeдHeм случаe Hалог eму HужHо будeт уплачивать дважды в размeрe 6% — c бeзвозмeздо получeHого имшства, и 6% собствHH о от сдачи всeго помeшия в арeHду

ст. 346.15 HК

1. При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.

ст. 248 HК

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.
Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

ст. 250 HK

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в видебезвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.При
получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов
осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой
остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на
производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам,
оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена
налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально
или путем проведения независимой оценки;

Здравствуйте, Михаил.

Не согласен с коллегами в этом вопросе. У вас ситуация предельно проста. Вам нужно всего лишь письменное разрешение от супруги на сдачу имущества в аренду. Договор аренды оформляется на супруга. В этом случае весь доход будет облагаться у супруга ИП по УСН, а у супруги не будет никакого дохода.

На эту тему есть письма Минфина РФ например:

Вопрос: В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, индивидуальный предприниматель (далее — ИП) применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В совместной собственности ИП и его супруги, не являющейся ИП, находится нежилое помещение, зарегистрированное на супругу.
Вправе ли ИП, не являющийся титульным владельцем, сдавать в аренду третьим лицам нежилое помещение от своего имени в рамках предпринимательской деятельности с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения, поступившее по электронным средствам связи, и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 ст. 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином России.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
26.04.2013