Продажа квартиры нерезидентом

Здравствуйте, Николай, Вы совершенно верно разобрались в вопросе и однозначно оптимальным вариантом будет вариант 3. Для ИП не важно резидент он или нерезидент все равно он будет платить налог по той системе на которой он зарегистрирован. Дополню только, что при регистрации ИП надо открыть ОКВЭД по сдаче внаем собственного имущества и выписать доверенность на кого то в РФ, чтобы он сдавал отчетность в налоговую и фонды.

По поводу налогообложения в США.

Существует Договор между РФ и США от 17.06.1992 «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал»

Статья 9. Доходы от недвижимого имущества
1.Доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном
Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества (включая доходы отсельского или лесного хозяйства), находящегося в другом
Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом
Государстве.
2.Для целей настоящего Договора термин «недвижимое имущество» включает
вещное право любого физического или юридического лица на землю, не
отделенные от нее продукты земли, а также любое имущество, прикрепленное
к земле (здания, сооружения и так далее), и другое имущество,
рассматриваемое в качестве недвижимого имущества по законодательству
того Договаривающегося Государства, в котором находится рассматриваемое
имущество. Морские, воздушные и речные суда не рассматриваются в
качестве недвижимого имущества.
3. Положения пункта 1
применяются к доходу, полученному от прямого использования, сдачи в
аренду или использования в любой другой форме недвижимого имущества.
4.Лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся
Государстве, которое подлежит налогообложению в другом Договаривающемся
Государстве в отношении доходов от недвижимого имущества, расположенного
в этом другом Государстве, может выбрать, в соответствии с процедурой,
предусмотренной национальным законодательством этого другого
Государства, исчисление налога с таких доходов на базе чистого
облагаемого дохода, как если бы эти доходы были отнесены к постоянному
представительству в этом другом Государстве. Любой такой выбор будет
обязательным в налогооблагаемом году, в котором сделан выбор, и во все
последующие налогооблагаемые годы до тех пор, пока не будет отменен в
соответствии с процедурой, предусмотренной внутренним законодательством
Договаривающегося Государства, в котором расположено имущество.

Таким образом, согласно ст.9 данного Договора, налоги от сдачи в аренду и продажи квартиры в РФ должны платиться только в РФ.

2. Сдача внаём и продажа как физлицо. Уплата налога в качестве резидента (13%) со ссылкой на письмо ФНС от 11 декабря 2015 г. № ОА-3-17/4698@
Николай

Николай, если воспользоваться вторым вариантом, при котором физ.лицо, осуществляющее трудовую деятельность за границей, при наличии постоянного жилища считается резидентом, то можно вообще не платить налог (в том случае, если квартира на момент продажи будет находится в собственности более 3-х лет). Это на нерезидентов имущественные налоговые вычеты не распространяются, а резидент вправе ими воспользоваться, не подавать декларацию, и не платить НДФЛ.

Здравствуйте. Не совсем поняла о чем спорили коллеги, т.к. налогооблажение дохода от отчуждения объектов недвижимости в РФ и США регулируется ст. 19 указанного соглашения и облагаться данный доход может в обоих странах, в соотвествии с национальным законодательством.

Статья 19. Другие доходы
1. Виды доходов лица с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве, о которых не говорится в предыдущих Статьях настоящего Договора, независимо от места их возникновения, облагаются налогом только в этом Государстве.
2. Положения пункта 1 не применяются к доходу, если лицо, фактически имеющее право на доход, будучи лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве, осуществляет или осуществляло коммерческую деятельность в другом Договаривающемся Государстве через расположенное в нем постоянное представительство или оказывает или оказывало в этом другом Государстве личные услуги независимым образом через расположенную там постоянную базу, и доход относится к такому постоянному представительству или постоянной базе. В таком случае, в зависимости от ситуации, применяются положения Статьи 6 (Прибыль от коммерческой деятельности) или Статьи 13 (Независимые личные услуги).
3. Несмотря на положения пункта 1, доход, полученный лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от отчуждения недвижимого имущества (определенного в пункте 2 Статьи 9 (Недвижимое имущество)), расположенного в другом Договаривающемся Государстве, или акций, или других прав участия в прибылях компании, основные средства которой состоят не менее чем наполовину из недвижимого имущества, расположенного в этом другом Договаривающемся Государстве, может быть обложен налогом в соответствии с национальным законодательством этого другого Государства.

Так что ст. 9 в данном случае применяется только в части понятия «недвижимое имущество»

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 2 апреля 2013 г. N ЕД-3-3/1180@
Федеральная налоговая служба рассмотрела интернет-обращение о порядке налогообложения дохода, полученного от продажи квартиры, и сообщает следующее.
Согласно ст. ст. 207 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, получившие доходы как от источников в Российской Федерации, так и от источников за ее пределами, а также физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, получившие доходы от источников в Российской Федерации.
Доход, полученный от продажи квартиры, находящейся в Российской Федерации, на основании пп. 5 п. 1 ст. 208 Кодекса, относится к доходам, полученным от источников в Российской Федерации.
Налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
По итогам налогового периода устанавливается окончательный налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период (календарный год).
Из обращения следует, что Вы являетесь гражданкой и России, и США.
В соответствии со ст. 7 Кодекса если международным договором Российской Федерации, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.
В настоящее время между Российской Федерацией и Соединенными Штатами Америки действует Договор об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 17.06.1992 (далее — Договор).
Доходы физического лица, являющегося налоговым резидентом США, полученные от продажи квартиры, находящейся в Российской Федерации, на основании п. 3 ст. 19 Договора могут облагаться налогом в Российской Федерации.
В этой связи Российская Федерация вправе применить к указанным доходам нормы своего внутреннего налогового законодательства.
Так, согласно положениям п. 1 ст. 224 Кодекса для доходов физического лица, являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, от продажи квартиры, находящейся в России, налоговая ставка установлена в размере 13 процентов. При этом в соответствии с п. 3 ст. 210 Кодекса в отношении доходов, по которым установлена налоговая ставка 13 процентов (п. 1 ст. 224 Кодекса), при определении налоговой базы применяются налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 — 221 Кодекса.
Вместе с тем, если указанное лицо не является налоговым резидентом Российской Федерации, рассматриваемый доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 224 Кодекса по ставке 30 процентов. При этом не применяются положения п. 17.1 ст. 217 Кодекса об освобождении от уплаты налога в связи с нахождением квартиры в собственности лица более трех лет.
С учетом положений пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228, а также п. 1 ст. 229 Кодекса в отношении дохода, полученного от продажи квартиры, находящейся в Российской Федерации, налогоплательщик обязан представить налоговую декларацию в налоговый орган по месту своего учета (в случае отсутствия — по месту нахождения этого имущества) в срок до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором получен упомянутый доход.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
02.04.2013

И ещё один вопрос. В США также придётся оплатить налог, для определения налоговой базы нужно документальное подтверждение оценки рыночной стоимости на момент приватизации (1996 год). Как его можно получить?
Николай

Попробуйте обратиться в ФГУП «Ростехинвентаризацию», бывшее БТИ, они тоже производят оценку и все таки предприятие государственное, возможно их документ будет более весомым. Только не совсем понятно зачем она, если Вы получили квартиру бесплатно. Хотя возможно в США каким-то образом учитывается стоимость имущества полученного по договору дарения.

Николай, добрый день! Я считаю, что в первую очередь нужно прояснить будете ли Вы являться resident или nonresident с точки зрения US Code. После этого, проанализировать положение Title 26 of US Code и судебную практику US Tax Court. И далее, станет понятно с какой стороны применять нормы НК РФ и нормы международного соглашения.

С уважением, юрист Габдрахманов Денис Габдуллович!