Добрый день. Разводится с супругой, все вопросы хотелось бы решить мирно(есть маленький ребенок с проблемами здоровья). Между собой все согласовали и решили. Возникает вопрос при разделе квартиры в ипотеке (приобретена в браке). Для заключения нотариального соглашения нужно согласие банка? Или сначала заключается нотариальное соглашение между супругами, а потом договариваться с банком.
Здравствуйте, Владимир!
Уточните, вы будете заключать брачный договор или соглашение о разделе имущества?
Согласно ст.37 ФЗ об ипотеке 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
То есть, фактически после заключения соглашения, вы должны будет явиться в регистрационную службу и зарегистрировать право супруги на 1/2 доли.
Однако, у вас имеется обременение, рег служба не зарегистрирует переход права без согласия банка.
То есть, согласие нужно не на заключение соглашения, а на отчуждение. Но банк вряд ли даст такое согласие.
Кроме того, права и обязанности по договору ипотеки перейдут на вашу супругу.
Согласно ст.38 указанного ФЗ 1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Желаю удачи!
В процессе строительства квартира не может быть в залоге у банка.
Фролов Андрей
Не согласна.
В соответствии со ч.3 ст.5 ФЗ об ипотеке Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооруженийпри условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Желаю удачи!
Добрый день! По существу вашего вопроса могу сообщить и
пояснить следующее, что данные правоотношения регулируются
семейным и гражданским законодательством Российской Федерации, в
соответствии с которым имущество,
нажитое супругами во время брака является их совместной
собственностью. В общем
случае совместно нажитое имущество при расторжении брака
(разводе) делится
поровну, если брачным договором супругов или решением суда
не установлено иное. Статья 38 СК РФ — 1. Раздел общего имущества супругов
может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по
требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования
о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из
супругов в общем имуществе супругов.2.Общее имущество супругов может быть
разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о
разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. 3. В случае спора
раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом
имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества
супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит
передаче каждому из супругов. Таким образом, предлагаю несколько Вариантов. 1.
Составить письменное соглашение между Вами о разделе обще нажитого имущества, в
котором конкретно прописать кому и что будет принадлежать после расторжения
брака и каким способом будет передано в собственность после снятия обременения
банком — т.е. после исполнения кредитного или ипотечного договора, а так же
подробно описать порядок внесения платы по договору ипотеки, кто будет вносить
платежи после расторжения договора и в каком размере. Данное соглашение
рекомендую обязательно заверить у нотариуса — будет надёжнее. 2. Самый
уверенный вариант на мой взгляд — это подача иска в суд на раздел обще нажитого
имущество — в котором подробно всё изложить, супруг не будет возражать против
исковых требований — суд вынесет решение которое будет Вашим гарантом. С
Уважением...
Уважаемый Владимир! Здравствуйте! Нет, с какой стати? Вы можете заключить брачный договор (контракт), в котором измените законный режим имущества (имущественных, заемных прав). Далее, уже в кредитный договор вносите изменения. Либо полюбовно с банком либо через суд (ст.ст.452-453 ГК РФ).
Добрый день! Вам необходимо тщательно ознакомиться с условиями договора об ипотеке, если такой пункт в нем прописан, то необходимо уведомить банк о расторжении брака. Условия договора кредитования, как правило, банки не изменяют.
Здравствуйте, Владимир.
В соответствии со статьей 397ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо согласие банка — залогодержателя, если иное не предусмотрено договором
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Согласие может быть получено как до, так и во время заключения Соглашения о разделе имущества.
При этом, обращаю Ваше внимание, что есть практика, когда Соглашения о разделе имущества подписываются без согласия залогодержателя.
При этом банк вправе по своему усмотрению требовать признания сделки недействительной либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Также по этому поводу есть различная судебная практика
Подход суда 1: Возражения банка-залогодержателя не являются основанием для отказа в разделе совместно нажитой квартиры. При разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, права кредитора не нарушаются, так как согласно ст. 39 ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вследствие отчуждения заложенного имущества без согласия кредитора, приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Данный объект не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
Решение Великолукского городского суда Псковской области (вступило в силу 04.05.2011).
«Суд, признавая исковые требования о разделе права собственности на квартиру, также руководствуется положениями ст. 39 ФЗ N 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, в соответствии с которыми вследствие отчуждения заложенного имущества без согласия кредитора его приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.
Таким образом, довод представителя третьего лица Сбербанка РФ о том, что в случае раздела квартиры, находящейся в залоге у банка, будут нарушены права залогодержателя, суд считает необоснованным, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
Кроме того, суд считает, что при заключении банком кредитного договора с одним из супругов, тем более договора, имеющего долгосрочный характер, должен учитываться возможный риск расторжения брака».
Подход суда 2: Возражения банка являются основанием для отказа в разделе между супругами квартиры, являющейся предметом ипотеки.
Решение Октябрьского районного суда Пермского края от 06.02.2014 по делу N 2-9/2014 (2-780/2013;)~М-735/2013.
«Истец и ответчик заключили кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ и за счет кредитных средств, предоставленных банком, купили у продавца в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Как следует из положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, квартира, приобретенная истцом и ответчиком за счет кредитных средств, находится в залоге у банка до полного исполнения кредитных обязательств. В силу приведенного Закона залогодатель, в данном случае истец и ответчик, может распоряжаться имуществом, заложенным по договору об ипотеке, лишь с согласия банка-кредитора.
Из отзыва на исковое заявление представителя третьего лица — ОАО „Сбербанк России“ Кировское отделение N следует, что банк-кредитор не согласен на раздел объекта залога — спорной квартиры, раздел имущества не отвечает интересам банка.
Исходя из вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в данном случае не имеется оснований для удовлетворения исковых требований Ф.И.О.2».«Практика судов общей юрисдикции. Раздел супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, и долгов по ипотечному кредиту»
(Добровольский В.И.)
При этом, я склоняюсь в пользу 2 Подхода судов.
С уважением! Г.А. Кураев
В соответствии со статьей 397ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо согласие банка — залогодержателя, если иное не предусмотрено договором
Кураев Геннадий Александрович
Извините, опечатался, статья 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При этом, я склоняюсь в пользу 2 Подхода судов.
Кураев Геннадий Александрович
Для заключения соглашения о разделе общего имущества супругов в частности изменения условий договора долевого строительства согласие банка не требуется. Согласие требуется только при распоряжении имуществом.
Григорьев Руслан
Как уже было сказано практика судов по Вашему вопросу различна.
После ответа Григорьева Руслана засомневался в своей позиции, позвонил знакомому нотариусу.
Та подтвердила, что их нотариальная палат, по крайней мере у нас в Алтайском крае инструктирует следующим образом.
При заключении Соглашения о разделе ипотечной квартиры требуется согласие залогодержателя, так как изменяется режим собственности квартиры.
Данное положение, по моему мнению, согласуется с содержанием статьи 37 ФЗ Об ипотеке, согласно которой:
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Поскольку в свидетельстве о праве собственности появляется новый собственник — жена, либо квартира полностью перейдет жене, то согласие банка необходимо.
Также привожу подтверждение сказанному коллегами, что Росреестр также может заблокировать внесение изменений в реестр сведений о правах на недвижимое имущество.
Подход суда: Решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по причине отсутствия согласия банка как залогодержателя является правомерным.
Апелляционное определение Пензенского областного суда от 10.04.2012 по делу N 33-736.
«На основании ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Кроме того, указанное условие предусмотрено в статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, согласно которой имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, и Законом и договорами ипотеки установлена обязанность получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки.
…
Судебная коллегия признает обоснованным вывод суда о том, что Юрин В.В., заключая соглашение о разделе совместно нажитого имущества с Юриной Ж.Н. и передавая ей в собственность указанное выше имущество, распоряжается данным имуществом, поскольку в результате соглашения право собственности Юрина В.В. на заложенное имущество прекращается. В результате соглашения о разделе совместно нажитого имущества собственником спорного имущества становится Юрина Ж.Н., а не Юрин В.В. При этом форма собственности супругов из совместной в долевую на указанные выше объекты недвижимости не меняется, право собственности на данные объекты недвижимости переходит к Юриной Ж.Н. в полном объеме. Следовательно, заключать указанное выше соглашение о разделе совместно нажитого имущества Юрин В.В. мог при наличии согласия залогодержателя — ЗАО „Банк “ВТБ 24».
В связи с чем довод Юриной Ж.Н., заявленный в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе о том, что решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по причине отсутствия согласия банка «ВТБ 24» как залогодержателя данных объектов недвижимости судебная коллегия признает несостоятельным.
Кроме того, суд отмечает, что ОАО «Сбербанк России» не лишен возможности защиты своих нарушенных прав, поскольку, если заложенное имущество выбыло из владения залогодателя (в том числе отчуждено), но право залога сохраняется, залогодержатель вправе предъявить иск непосредственно к владельцу имущества.
Согласно положениям ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В данном случае суду не представлены доказательства того, что права кредитора — ОАО «Сбербанк России» нарушены".«Практика судов общей юрисдикции. Раздел супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, и долгов по ипотечному кредиту»
(Добровольский В.И.)(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте!
Для заключения соглашения о разделе общего имущества супругов в частности изменения условий договора долевого строительства согласие банка не требуется. Согласие требуется только при распоряжении имуществом.
В данном же случае изменяется лишь условия договора и права требования.
Право требования было у одного супруга, а будет у двоих.
Этот вопрос прежде всего нужно решать со стороной договора долевого строительства.
Условия кредитного договора в данном случае не меняются и права залогодержателя не затрагиваются.
Дополнительное соглашение к договору долевого строительства подлежит государственной регистрации.
Поскольку в свидетельстве о праве собственности появляется новый собственник — жена, либо квартира полностью перейдет жене, то согласие банка необходимо.
Кураев Геннадий Александрович
Еще раз повторюсь. При изменении вида права собственности на недвижимость супругов, либо изменении условий договора долевого строительства в случае если в договор включается второй супруг отчуждения имущества супругов не происходит, поэтому согласия залогодержателя не требуется.
Но, это все в теории, а именно так как рассуждают суды.
На практике же, крайне маловероятно, что получится достичь желаемого результата в досудебном порядке.
Здравствуйте Владимир. Соглашусь с колегами, в той части, что у Вас будут проблемы с регистрацией долей в квартире в Росреестре, т.к. квартира в залоге у банка, а Росреестру все равно какое соглашение Вы заключили с супругой, для него важно согласие банка на оформление квартиры в долевую собственность.
В этом смысле наиболее лучшим вариантом будет обратиться в суд после сдачи квартиры и в суде заключить мировое соглашение в котором определить порядок раздела. Данное мировое соглашение будет утверждено судом и Росреестр уже не сможет что-либо возразить по этому поводу. Это будет и дешевле, чем заверять соглашение у нотариуса, т.к. не придется оплачивать правовые и технические услуги нотариуса.
По всей видимости без суда Вам не обойтись в любом случае.
Учитывая, что объекта собственности до настоящего времени не существует необходимо, чтобы суд либо признал данное имущество либо объектом незавершенного строительства и разделил его, или признал право на долю в праве требования по договору участия в долевом строительстве, т.к. с учетом наличия ипотеки, у нотариуса заключить подобное соглашение не получится.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2012 г. N 41-КГ12-21
Отменяя решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 29 ноября 2011 г., судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда исходила из того, что на момент прекращения семейных отношений (25 марта 2006 г.) спорный жилой дом не был завершен строительством и не находился в собственности у супругов, соответственно не мог являться объектом раздела в соответствии с требованиями Семейного кодекса РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами судебной коллегии согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В силу ст. 37 названного Кодекса раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе.
Статьей 39 Семейного кодекса РФ предусмотрено, что при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как разъяснено в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2015 г. по делу N 33-48330/2015
Ввиду того, что строительные работы по созданию объекта долевого участия в строительстве не завершены, не представлены доказательства существования квартиры как объекта права, за сторонами не может быть признано право собственности на объект долевого строительства, за ними надлежит признать по… доли в праве требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по договору от… г. N..........., заключенному между ООО «ПОЛИР М» и Б.М.
При таких данных, решение суда первой инстанции в части раздела имущества в виде объекта незавершенного строительства подлежит отмене как незаконное с вынесением нового решения о признании за сторонами по… доли в праве требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ........, от… г. N......, заключенному между ООО «ПОЛИР М» и Б.М.
Квартира у банка, я заемщик, жена поручитель. Квартира в строящемся доме, пока еще не сдана.
Если квартира не сдана и не оформлена в собственность супругов или одного из них в период брака, то и совместным имуществом являться не будет. Когда будет сдаваться и решаться вопрос на кого оформлять (важно как и на кого оформлен ДДу) — оформляйте сразу в долевую собственность т.к. решили между собой, следовательно и участвовать в оплате ипотеки будете пропорционально своим долям. В вашей ситуации следует рассмотреть заключение брачного договора — как вариант.