Продажа квартиры если ребёнок имеет долю

старую квартиру двух комнатную хотим продать возможно ли это,
Андрей

Здравствуйте, конечно возможно.

Для этого Вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу доли ребенка, без согласия опеки продажа невозможна

Когда вы продаете квартиру с долей ребенка, то вы должны выделить ребёнку долю в новой квартире. Просто продать квартиру без выделения доли несовершеннолетнему нельзя.

Т.е. Вам необходимо будет выделить ребенку в ином жилье долю не меньшую, чем у него имеется в данной квартире.

Статья 37 ГК РФ Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Так же данная сделка будет подлежать нотариальному заверению, т.к. продаются доли в квартире

Здравствуйте, Андрей.

Вам необходим получить согласие органа пеки и попечительства.

В случае если несовершеннолетнее лицо является собственником отчуждаемой квартиры (либо доли в такой квартире), законные представители такого лица (в соответствии со статьей 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего являются его родители) в силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Кроме того органы опеки дают согласие если будет установлено, что после продажи на ребенка будет оформлена недвижимость не хуже той какая есть.

Статья 28 ГПК РФ. Дееспособность малолетних
1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

С уважением.

Здравствуйте, Андрей!

Вы можете продать двухкомнатную квартиру, где имеет долю ребенок, но для этого нужно согласие органов опеки.

Органы опеки дадут согласие на сделку, только в том случае, если после продажи на ребенка будет оформлена недвижимость по площади не менее чем приходилось изначально.

Т.е. по сути Вы можете выделить долю ребенка в новой трехкомнатной квартире, при таком положение дел, органы опеки дадут согласие на продажу двухкомнатной квартиры.

Андрей, добрый вечер! Согласно ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

2. Для заключения в соответствии с частью 1
настоящей статьисделок, направленных на отчуждение недвижимого
имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное
разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.3.
При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечногобез
предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются
правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

согласно ч.4 ст. 21

4. При обнаружении факта заключения договора от
имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени
подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в
соответствии с гражданским законодательством,
за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде
подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее
подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора,
подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке,
которые установлены гражданским законодательством.

Т.е. в данном случае требуется предварительное согласие органа опека на совершение сделки, на каких условиях оно будет получено — выделение равной по площади доли в другой квартире либо перевод рыночной стоимости доли несовершеннолетнего зависит от органа опеки, в разных регионах они несколько отличаются.

Ну и нотаиальное оформление такой сделки бязательно всилу ст. 24

Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми
участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат
нотариальному удостоверению.

Здравствуйте. Дополню ответ коллег судебной практикой.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 августа 2014 г. по делу N 33-11478/2014
В соответствии с частью 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из материалов дела следует, что Э.С., Э.Р. и их несовершеннолетние дети Э.Н. и Э.А. являются собственниками трехкомнатной квартиры площадью 77,5 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, в равных долях — по 1/4 доли в праве.
Э.Р. (1/11 доля), несовершеннолетние Э.Н. (5/11 доли) и Э.А. (5/11 доли) также являются собственниками квартиры, площадью 43,7 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.
Извещением муниципального казенного учреждения «Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» от 25 мая 2014 года в выдаче разрешения на продажу квартиры, расположенной в городе <адрес>, заявителям отказано по причине возможности ущемления жилищных прав несовершеннолетних детей.
Родители вправе и обязаны действовать в интересах несовершеннолетних детей в качестве законных представителей. При этом должны быть установлены эффективные механизмы обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущения их дискриминации, создания условия для восстановления нарушенных прав ребенка.
В случае абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2, 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации N 13-П от 08 июня 2010 года специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (статьи 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 64 Семейного кодекса Российской Федерации) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
Между тем, из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2, 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. В соответствии с общими принципами прав и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства в случае их обжалования в судебном порядке подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Главным критерием является то, чтобы условия сделки не нарушали имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Также возможно получение разрешения органа опеки и попечительства если Вы дадите обязательство о внесении средств на счет несовершеннолетнего.

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2015 г. по делу N 33-4601
Постановлением органа опеки и попечительства дано разрешение на сделку по продаже долей в праве собственности на жилой дом и на земельный участок с условием зачисления денежных средств от продажи доли жилого помещения на банковский счет несовершеннолетних.
Истец считает, что указанное постановление противоречит нормам законодательства, нарушает права несовершеннолетних детей, законным представителем которых является заявитель (отец). Орган опеки не вправе был решать вопрос о даче согласия на продажу долей детей в праве собственности на недвижимое имущество, так как дети не находятся под опекой, у них имеются родители, которые сами вправе представлять интересы своих детей. Давая согласие на продажу долей детей, орган опеки не установил, что будет предоставлено детям взамен этого имущества, не повлечет ли предлагаемая сделка уменьшение имущества детей.
Исковые требования удовлетворены частично.
Признано незаконным Постановление органа опеки и попечительства в части указания на условие зачисления денежных средств от продажи доли жилого помещения на банковские счета несовершеннолетних.
Возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем внесения в Постановление условия зачисления денежных средств от продажи также доли на земельный участок на банковские счета несовершеннолетних.

Не разрешается продажа квартиры ребенка с приобретением взамен нее только доли в праве собственности на квартиру, которая не относится к категории благоустроенных и вместе с ребенком в которой при этом будут проживать чужие для него люди (Кассационное определение Пермского краевого суда от 28.12.2011 по делу N 33-13403)

Также прочитайте статью

«Электронный журнал „Азбука права“, 06.07.2016

МОЖНО ЛИ СОВЕРШАТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ? azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_200068/

Продать квартиру возможно, однако вам придется обращаться в орган опеки за получением разрешения на такую сделку. Как правило, орган опеки дает такое разрешение только в том случае, если одновременно ребенку будет предоставлено в собственность другое аналогичное жилье.

Соответственно вы должны представить в орган опеки документы на продаваемую и покупаемую квартиру. Прописка ребенка в данном случае никакого значения для дела не имеет.

прописан сейчас в новостройке в трёх комнатной квартире
Андрей

Здравствуйте!

Кому принадлежит сейчас данная трехкомнатная квартира?