Правильность составления ДДУ и Доверенности на оформление этого ДДУ

Добрый день.

Требуется проверка правильности написания договора, Возможные скрытые формулировки закона ущемляющие в будущем права собственника?
Алексей

Таким формулировок нет — договор стандартный, в основном идут отсылки на то, что вопросы по договору, в частности ответственность регулируются положениями действующего законодательства.

Никаких особенных пунктов, которые могли бы ущемить права дольщика не нашел.

Да и даже если бы они были, то они являлись бы недействительными, поскольку положения договор с потребителей не могут противоречить действующему законодательству.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).
(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 171-ФЗ)
3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Что касается доверенности, то тут не совсем понял — кто есть кто в этой доверенности, просьба уточнить этот момент.
С Уважением,

Васильев Дмитрий.

Также Вопрос по доверенности и ее полномочий(Доверенности) В частности смущает фраза «Вносить изменения в Единый Государственный реестр прав, приостонавливать, возобновлять и прекращать регистрационные действия.
Алексей

Здравствуйте. Это для того, чтобы можно было приостановить регистрацию или отозвать. Вам эта фраза в доверенности не нужна. Рекомендую убрать.

Что касается договора:

— учтите что в общую площадь могут и площадь балкона без понижающего коэффициента включить, так как такого условия нет в договоре. Попробуйте включить понижающий потребовать, сэкономите.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

— переуступка только с согласия застройщика. Но если для себя покупаете, это не важно.

В остальном шаблонный договор.

Здравствуйте, Алексей.

Право передоверия лучше конечно убрать, хотя действия поверенного в любом случае обязывают того, кто выдал доверенность.

Гражданский кодекс РФ
Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица
1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
2. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Статья 182. Представительство
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом
1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

Доверенность нормальная, право приостанавливать, возобновлять и прекращать регистрационные действия указано в интересах застройщика.

По договору:

1. Вы можете проверить наличие разрешения на строительство, указанного в пункте 1.2. Договора и ознакомиться с проектной документацией на сайте, указанной в пункте 1.3. Договора.

2. Вы можете попросить предоставить Вам условия страхования, согласно пункта 1.4. Договора.

3. Пункты 2.4., 2.5. не в Ваших интересах. В Ваших интересах было бы указать, что объект должен быть Вам переда не позднее _________ и должен соответствовать требованиям, предъявляемым статьей 15 ЖК РФ к жилым помещениям.

2.4. Плановый срок ввода Объекта в эксплуатацию – I квартал 2017 г. Выполнение работ на Объекте после его ввода в
эксплуатацию (сезонные и прочие подобные работы) не является нарушением Договора.
Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства, но в любом случае не ранее даты получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатации.
2.5. Срок начала передачи и приемки Объекта долевого строительства устанавливается с 01.06.2017г. по 01.09.2017г.

Жилищнный кодекс РФ
Статья 15. Объекты жилищных прав
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения
.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Также обращаю Ваше внимание на то, что у Вас лоджия включена в состав общей площади жилого помещения. Можете предложить в отношении нее ввести понижающий коэффициент оплаты 0.5.

В договоре на приобретение будущей квартиры необходимо четко оговорить параметры приобретаемого жилья, например местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией (абз. 2 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Кроме того, в договоре следует четко обозначить площадь будущей квартиры, поскольку это очень существенный момент. В договоре указывается проектная площадь, а после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ, и площадь уточняется. Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Статья: Квартирный вопрос: риски для покупателя
(Бычков А.)
(«Новая бухгалтерия», 2015, N 10)

С уважением! Г.А. Кураев

Добрый день, Алексей!

1. Вопрос — Доверенность.

К ней замечаний никаких нет. Это стандартная нотариальная доверенность. Застройщик предлагает Вам оформить ее на своих сотрудников, чтобы Вам не нужно было идти в Росреестр на регистрацию. Это экономит ваше время. Вы вполне можете отказаться от этого варианта и самостоятельно, от своего имени, как участник долевого строительства пойти с представителем застройщика в Росреестр и зарегистрировать ДДУ. Я бы Вам порекомендовала сделать именно так, потому что в следующий раз Вы пойдете регистрировать уже только свое право собственности на объект долевого строительства без участия Застройщика (когда примете по акту построенную квартиру).

2. Вопрос — Договор долевого участия.

п. 1.3. Вы действительно ознакомились с проектной документацией? Застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в проектную декларацию и публиковать ее, если он вносит изменения в проект. За этим нужно внимательно следить.

п. 1. 4. Ответственность застройщика должна быть застрахована. Вы получаете страховой полис на руки вместе с ДДУ, после того как Росреестр зарегистрирует ДДУ. Поинтересуйтесь у Застройщика какая страховая компания страхует его ответственность?

п. 2.4. Застройщик должен передать вам уже готовый объект долевого строительства, поэтому если он намеревается выполнять часть работ после передачи Ва квартиры по акту, то будет идти речь о несвоевременно выполнении обязательств с его стороны. В этом случае Вы вправе не подписывать акт или подписать его с замечаниями, чтобы сохранить право на неустойку, предусмотренную законом. Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям, установленным законом (ДДУ, проекту, СНиПам).

п. 2.5. Срок передачи Вам объекта установлен и это очень важно. В случае нарушения этого срока Застройщиком, Вы имеете право потребовать неустойку.

Раздел 3. Обратите внимание, что у Вас не фиксированная цена договора, а условная, то есть ориентировочная, а следовательно Застройщик имеет право в одностороннем порядке ее изменить. Правильнее будет указать, что цена фиксированная, при условии соблюдения Вами графика оплаты.

п. 4.1.3. Противоречит законодательству. Вы несете обязанность по содержание квартиры только после ее принятия по акту и не обязаны оплачивать эксплуатационные, коммунальные и иные платежи ранее этого срока и тем более Застройщику.

п.1.4.4. Мы уже разобрались: можете лично пойти на регистрацию ДДУ, а можете уполномочить представителя Застройщика это сделать, путем выдачи доверенности.

подпункт 3 п. 1.4.5. По закону вы не обязаны получать письменного согласия Застройщика на уступку (цессию). Вы обязаны лишь уведомить его о состоявшейся (зарегистрированной уступке). Но можете не придираться к этому пункту, так как все пункты договора ДДУ, которые противоречат действующему законодательству считаются ничтожными в силу того же закона.

п. 4.1.9. Рекомендую очень внимательно рассматривать все дополнительные соглашения, поступающие от Застройщика, особенно касающиеся переноса срока передачи объекта. Вы вправе всегда не подписывать и не регистрировать дополнительное соглашение, если это не в ваших интересах.

п. 4.2.5. Противоречит Федеральному закону 214-ФЗ. Там четко указано как Застройщик информирует участника долевого строительства. Информирование посредством телефонной связи является ненадлежащим информированием.

подпункт 2 пункта 6.3. Течение гарантийного срока предлагаю согласовать с момента передачи квартиры по акту приемки.

подпункт 3 пункта 6.4. предлагаю исключить.

п. 7.2. противоречит закону. Его вообще исключить!

п. 11.1. на Ваше усмотрение.

В остальном замечаний к договору нет, но рекомендовала бы прописать в договоре, что входит в цену квадратного метра, будет отделка или нет. Это важно, если Вы планируете получить налоговый вычет с отделки, да и вообще желательно знать в каком состоянии Вам будет передаваться объект.

Если будут вопросы, обращайтесь за разъяснениями. Все подробно напишу, если нужно со ссылками на нормативные акты.

Удачи