Сосед в коммуналке хочет сдать свою комнату, имея одну пятую общей плщади

Михаил Вадимович,

(1)

Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Согласно закону распоряжение таким имуществом (в т.ч. решение вопроса о предоставлении в найм) осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Если согласия достичь не удалось, то можно обратиться в суд.

Гражданский кодекс РФ
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, без согласия других собственников коммунальной квартиры нельзя сдавать свою комнату (долю) другому лицу.
Однако если комната является индивидуальным объектом недвижимости (т.е. у соседа имеется свидетельство о праве собственности не на долю в коммунальной квартире, а именно на комнату), то он вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Поскольку здесь не будет долевой собственности.

(2)

Если сосед захочет продать свою долю (комнату), то у других собственников возникнет право преимущественной покупки.

Если он нарушит правила продажи доли, то любой долевой собственник будет иметь право потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (через суд, в течение 3 месяцев со дня продажи).

Гражданский кодекс РФ
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.