Налог на доход при мене квартиры

Здравствуйте.

сли я правильно понимаю, то с точки зрения налога на доход, я могу применить вычеты: — 1 млн при продаже старой квартиры — 2 млн при покупке новой
Алексей

Все правильно понимаете, это предусмотрено ст. 220 НК РФ.

В результате мне нужно будет уплатить НДФЛ при продаже старой от суммы 5 млн — 1 млн — 2 млн = 2 млн * 13% = 260 тыс руб. Есть ли какой-то способ избежать этого налога, кроме выжидания 3х лет?
Алексей

Если вы будете делать мену (именно мену, не два договора купли-продажи), то дохода у вас не должно быть, т.к. вы же еще и доплачиваете.

Если вы продаете свою квартиру одному лицу, потом покупаете у другого лица, то увы, избежать налога не представляется возможным. Обязанность по уплате налога прямо предусмотрена НК РФ.

В некоторых случаях граждане идут на занижение цены в договоре, подгоняя ее под размеры своих вычетов, оставшуюся сумму проводя отдельно соглашением к договору как доплату за неотделимые улучшения или, наоборот, якобы выявленные недостатки квартиры. Т.к. сейчас сам договор не подлежит госрегистрации, регистрируется только переход права собственности, то соглашение действительно и без предоставления в Росреестр. Конечно, нельзя не отметить, что данная схема все же сопряжена с рисками занижения доходов и при выявлении налоговой будет штраф и доначисление налога.

Также стоит отметить, что применяется коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости — если цена продажи ниже указанного размера, налоговая доначислит налог исходя из данной суммы.

Здравствуйте, Алексей!
Нет, других вариантов нет. Так как вы фактически не несли никаких расходов на приобретение этой квартиры (получили ее в дар), то то вы не можете воспользоваться положением пп.2 п.2 ст.220 НК РФ и уменьшить доход на сумму произведенного расхода.
Поэтому вам остается только применение имущественных вычетов или держать квартиру в своей собственности более 3-х лет.

Алексей, добрый день! В целом все верно, при условии что вычетом на покупку недвижимости вы не пользовались ранее

Письмо Минфина России от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу порядка исчисления налога на доходы физических лиц при обмене комнаты на квартиру и в соответствии со 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, а также доходы в виде материальной выгоды.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены комнаты, определяется исходя из стоимости передаваемой комнаты, указанной в договоре мены.
Вместе с этим согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
При этом в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
К таким документально подтвержденным расходам можно отнести, в частности, расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества (комнаты). При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие данные расходы.
Таким образом, Кодексом предусмотрено два способа получения имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Кроме того, налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета при приобретении, в частности, комнаты или квартиры, в том числе по договору мены, в соответствии с положениями пп. 3 п. 1 ст. 220 Кодекса при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовались.

Здравствуйте! При обмене квартиры каждое из лиц является и продавцом и покупателем одновременно. Налог на продажу считается от суммы превышающей 1млн., т.е. в вашем случае это 13% от 4млн. (520т.р.) При покупке квартиры, в случае, если вы еще не пользовались ранее налоговым вычетом предоставляется налоговый вычет в размере 13% от стоимости купленной квартиры, но не превышающий 2млн. (ст.220НК РФ), т.е. в вашем случае на 5,5млн. будет вычет размером 715т.р.