Как оформить доли детям в другой квартире

Добрый день.

Если опека согласна, то вообще то здесь все достаточно просто:

1. Получаете согласие опеки.

2. Подписываете договор.

3. Регистрируете перехода права собственности по договору.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Здравствуйте, Виталий!

Согласно закона РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
4) письменного обязательства лица (лиц), на которое (которых) оформлено разрешение на строительство, в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное (реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

Т.е. чтобы соблюсти закон необходимо выделить доли на всех членов семьи в приобретенной на ипотечные средства квартире.

Следовательно, чтобы все было по закону, Вы должны выделить доли на всех членов семьи в бывшей ипотечной квартире, и уже потом производить обмен квартирами по договорам мены. Т.е. 3 комантная квартира должна стать полностью Ваша. Органы опеки могут не допустить, что в 3 комнатной квартире, будут кроме долей детей, так же доли бабушки, так как она не является членом Вашей семьи.

Здравствуйте.

Выделение долей в ином помещении, чем то, которое приобретено на средства материнского капитала, законом прямо не предусмотрено. Более того — ФЗ «О дополнительных мерах поддержки...» прямо говорит, что дается обязательство по выделению долей в купленной квартире.

В данной ситуации попросту не представляется возможным выделить доли в иной квартире. Так, бабушка-собственница не давала обязательства и не гарантировала ПФ РФ выделение долей, т.к. никакого отношения к материнскому капиталу не имеет. Соответственно, в тот же Росреестр нужно предоставить документ-основание к такому выделению, а его быть не может.

Нужно выделять детям доли в купленной квартире. Потом поменять их на доли в бабушкиной квартиры тоже не получится, т.к. дети, родители и бабушка — все близкие родственники, а закон запрещает сделки между детьми, опекуном и его родственниками.

Согласно ст.37 ГК РФ, которая процитирована выше при отчуждении имущества не

допускаются сделки, влекущие уменьшение имущества детей. Поэтому вам необходимо произвести выдел долей детей в 1-комнатной квартире. Проще всего это сделать в равных долях: на каждого будет по 1/4 доле (муж, жена, двое детей) Поскольку площадь квартиры 36 кв. м, то на каждого ребенка приходится 9 кв.м

Если опека разрешит вам родственный обмен с бабушкой, то вам нужно в новой квартире выделить не менее 1/10 доли на каждого ребенка, так как 95 кв.м: 10 = 9,5 кв.м, что соответствует жилплощади (и даже больше) которая приходится на детей в 1-комнатной квартире. В этом случае бабушка переезжает в 1-комнатную квартиру, а вы с детьми которым выделяется 2/10 или 1/5 долей на двоих. У вас с супругой остается 4/5 долей ( по 2/5 на каждого).

Здравствуйте, Виталий!

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4.Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 28.07.2010 N 241-ФЗ)

Таким образом, Вы не вправе выделить доли детям в квартире тещи. Доли выделяются по закону только в той квартире, которая приобретена за счет материнского капитала.

Размер долей определяется на семейном совете произвольно, доли могут быть неравными. Все это оформляется соглашением всех дееспособных членов семьи.

<Письмо> Минэкономразвития РФ от 28.06.2011 N Д23-2738
«О рассмотрении обращения»

3. По вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.
Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

У нас женой в совместной собственности имеется 1комн. квартира 36м2, которая была приобретена в ипотеку. После рождения второго ребенка, мы погасили остаток долга материнским капиталом.
Виталий

Добрый день! В соответствии с законодательством которое регулирует использование средств МК — в случае его использование в одном из разрешённых вариантов — которым вы воспользовались заключив договор и вложили МК с нотариальным обязательством перед ПФР о том что обязуетесь выделить доли детям в праве собственности на объект недвижимости — выделить доли в квартире бабушки в данном случае не представляется возможным т.к. средства МК были вложены в отношении приобретённой Вами 1 комн. квартиры. Т.е. Нотариальное обязательство должно быть исполнено в отношении данного объекта, а не стороннего (т.е. з-х комнт. квартиры бабушки). В данном случае даже если Вы получите письменное согласие опеки — то в последующем ПФР (который выдал сертификат на МК) может оспорить сделку и вернуть материнский капитал в связи с невыполнением нотариального обязательства, что может повлечь нарушение прав детей. Таким образом, не рекомендую идти данным путём.

Скажите, пожалуста, как, с точки зрения закона, это оформить?
Виталий

Выделить доли в квартире приобретённой с использованием средств МК всё же придётся. Если Вы собираетесь её продавать то это другой вопрос. А что касается выделения долей в квартире бабушки — то тут не выделение — а дарение долей через договор дарения, которой подлежит нотариальному заверению. С Уважением...