Варвара, здравствуйте!
Такой способ приобретения комнат в коммунальных квартирах действительно широко используется на практике. Опасность состоит в том, что сделка между Вами и продавцом может быть признана недействительной по ст. 170 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ, как притворная. Как правило, для того, чтобы это было сложнее сделать и разделяют одну комнату на два договора: купли-продажи и дарения. Но в любом случае, такой риск всегда остается, просто он несколько минимизируется заключением двух договоров. Если с собственниками других комнат проблем не предполагается, то в принципе можно соглашаться на такой вариант.
На всякий случай указываем, что последствия признания сделки недействительной по данному основанию будут заключаться в применение правил о сделке, которую стороны имели в виду, то есть к Вашей сделке будут применяться правила договора купли-продажи.
Однако, так как притворная сделка будет заключена для того, чтобы избежать необходимости в реализации права на преимущественную покупку, то есть вероятность того, что суд может применить иное последствие недействительности, которое заключается в переводе прав и обязанностей на того, чье право было нарушено. Как, например, это было сделано при рассмотрении дела в отношении дарения акций.(Определение ВАС РФ от 6 июня 2007 г. № 6239/07 по делу № А32-41630/2005-15/901.)
Что касается налога, то он уплачивается при дарении части квартиры в размере 13% от стоимости, указанной в договоре, при условии, что стоимость не менее 70% от кадастровой стоимости. Если же стоимость не указана в договоре, то налог уплачивается с кадастровой стоимости подаренной доли. Налог будет уплачиваться только с той доли, которая будет передаваться по договору дарения.
С уважением,
Компания «AdHoc»
Спасибо за ответ!
Если сделка будет признала недействительной, то какой ущерб я несу? стоимость комнаты мне возмещается?
Варвара,
В случае если один из сособственников будет оспаривать договор купли-продажи, который изначально был заключен как дарение, Вы сможете получить стоимость доли комнаты, которая передавалась по договору дарения от того сособственника, на которого перейдут права и обязанности по договору.
Варвара, в отношении доли комнаты, которая будет передаваться по договору купли-продажи, соблюдается ли право преимущественной покупки? (то есть уведомляются ли все собственники).
И еще одно уточнение, о каких отказах с собственников идет речь в Вашем вопросе?
С уважением,
Компания AdHoc