Продажа квартиры с долевой собственностью со встречной сделкой по обмену доли

Этому собственнику 16 лет. Как лучше осуществить подобную сделку? Все доли в собственности более 3 лет — как будет рассчитываться налог в этом случае
Александр

Здравствуйте. Начнём с того что ему еще разрешение опеки нужно.

Если остальные собственники совершеннолетние, то их доли продавайте именно как доли без проблем.

А вот для несовершеннолетнего действительно нужно искать долю в другом жилом помещении равноценную нынешней.

Этому собственнику 16 лет.
Александр

Добрый день.

Прежде всего нужно получить разрешение опеки, если нет 18 лет.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

То есть получаете согласие и оформляете сделку.

Если обмне не устраивает, то без его согласия можно продать только свои доли.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ пункт 2 статьи 250 излагается в новой редакции. См. текст в будущейредакции.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Все доли в собственности более 3 лет — как будет рассчитываться налог в этом случае
Александр

При продаже если доли приобретены более 3-х лет назад, то применяются еще старые нормы о 3-х летнем сроке и налог не платится.

С Уважением.

Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Александр!

В Вашем случае в первую очередь необходимо заключить договор мены долями и получить согласие органов опеки на заключение данного договора если у несовершеннолетнего нет родителей.

Налог при мене нужно будет платить, если только приобретаемая доля будет дороже и налог в размер 13% будет рассчитываться от разницы стоимости долей.

Это подтверждается позицией Минфина

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 Кодекса.В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.В соответствии с пунктом 1 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены.Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.Таким образом, Кодексом предусмотрено два способа получения имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества.
Если стоимость квартиры, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет равна нулю независимо от стоимости квартиры.Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не установлено.

Добрый день!

Как лучше осуществить подобную сделку? Все доли в собственности более 3 лет — как будет рассчитываться налог в этом случае
Александр

Раз квартира в долевой собственности, то сделка подлежит нотариальному удостоверению

ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Далее, раз ребенок несовершеннолетний, то необходимое согласие опеки на совершение такой сделки, в котором и будет прописано какую долю и в каком недвижимом имуществе необходимо выделить несовершеннолетнему. Раз сделка будет двойной, то обе будут оформлены у нотариуса, соответственно проще сделать 2 договора купли-продажи, но раз не хочет продавать, то так и составить договор мены долей в праве собственности на его долю, а остальные продать.

Причём за него сделку должен проводить или законный представитель или опекун
Самарин Александр

В договоре расписывается как сам 16-летний гражданин, так и попечитель (родитель). Согласно ст. 37 ГК РФ попечитель не вправе давать разрешение (а не сам совершать сделку) на совершеение сдулки по отчуждению имущетсва без разрешения органа опеки и попечительства.

Сделку можно оформить либо одним договором (смешаным, в котором будут элементы договора купли-продажи. так и элементы договора мены), либо отдельными договорами: купли-продажи долей и мены одной доли несовершеннолетнего на долю в другой квартире.

Если Покупатели имеют возможность предоставить несовершеннолетнему долю в др. квартире и несовершеннолетний, его родители и орган опеки согласны, то сделку удобнее оформить одним договором, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если у Покупателей нет возможности предоставить долю взамен доли несовершеннолетнего, то сделку придется оформлять разными договорами, коорые также подлежат нотариальному удостоверению.