Я - ИП. Есть ли законодатльная база, обязующая ДГИ оповещать об увеличении арендной платы и сроки

Здравствуйте, Елена!

Прилагаю разъяснения БС Система Главбух о порядке изменения арендной платы

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то ее размер по общему правилу должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды.

Размер арендной платы может быть изменен: по соглашению сторон;
в одностороннем порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре аренды.
1. Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы
можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны должны договориться и заключить такое соглашение в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение об изменении арендной платы также нужно будет зарегистрировать.
Если в договоре будет указано лишь на то, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем (например, «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год»), то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10.

Пример из практики. Суд отказал арендодателю в удовлетворении иска о взыскании задолженности, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора
задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между
арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, в соответствии с
пунктом 3.1 которого размер арендной платы был установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями. Далее арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.
Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав
возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений.
Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы.
Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.
Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что
действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по
делу № А59-6902/2009).

Представляется, что в данном случае суд встал на сторону арендатора главным образом по следующим основаниям:

установив в договоре право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения
возможны лишь по соглашению сторон.
Указанные обстоятельства также необходимо учитывать арендатору при
возникновении спора о повышении арендной платы.

2. Возможность изменения договора в одностороннем порядке предусмотрена в статье 451 Гражданского кодекса РФ для случаев существенного изменения
обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Внимание: суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой экономике.
В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о
расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается
заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:
сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе
экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа
2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
существенное изменение курса иностранной валюты по
отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля
2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
утрату арендатором экономического интереса к договору
аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу
№ А40-132497/09-3-1012);
увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

3. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, если это четко прописано в договоре.
Арендодатель зачастую пытается прописать в договоре условие,
предусматривающее его право ежегодно менять размер арендной платы в
одностороннем порядке: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней».
Данное условие основывается на положении закона, предусматривающем
возможность изменения договора по заявлению одной из сторон в предусмотренных договором случаях (ст. 450 ГК РФ).
Арендатору необходимо иметь в виду, что при согласовании условий договора
подобного рода пункты в его интересах необходимо либо исключать, либо дополнять условиями о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5 процентов».

Таким образом, арендатор может рассчитывать на то, что условие об арендной плате останется неизменным, в случаях, если:
не произошло существенного изменения обстоятельств, из
которых исходили стороны при заключении договора;
в договоре не предусмотрено право арендодателя на
одностороннее изменение условия договора об арендной плате;
стороны не пришли к соглашению о повышении арендной
платы.

Или есть какие-то другие документы.
Елена

Здравствуйте. Есть документ.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП
О МЕРАХ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, АРЕНДУЮЩИХ ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА,
НАХОДЯЩИЕСЯ В ИМУЩЕСТВЕННОЙ КАЗНЕ ГОРОДА МОСКВЫ
2.4. По действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

Ранее, до 01.01.2015г., данный пункт был изложен в такой редакции.

2.4. По действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.