Как правильно оформить получение денег при продаже недвижимости заграницей?

Здравствуйте.

1) Не нарушит ли это закон о валютном урегулировании? Мой адвокат настаивает именно на таком порядке оформлении сделки, но он лучше знает израильские законы, чем российские.
Мария

Зачисление на прямую на счет в иностранном банке денег от продажи квартиры будет являться нарушением валютного законодательства так как Федеральный закон от 10.12.2003 N 173-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О валютном регулировании и валютном контроле», именно ст. 12, допускает возможность зачисления денежных средств от нерезидентов только в определенных случаях, и продажа недвижимости в эти случаи не входит. Поэтому, чтобы не нарушить валютное законодательство, деньги за продажу квартиры должны быть переведены покупателями на счет в банке РФ.

) Если израильские покупатели все же согласятся перевести на наш российский счет деньги, достаточно ли валютному контролю договора купли-продажи и купчей в качестве доказательного документа? Какие подводные камни могут быть у этой транзакции? Деньги будут идти двумя или тремя траншами.
Мария

В случае, если органы валютного контроля потребуют подтверждения происхождения денежных средств, то договора купли-продажи и купчей будет достаточно. Что касается количества траншев, то это регулируются уже каждым банком конкретно, на законодательном уровне это не закреплено.

3) Могут ли покупатели переводить деньги сразу на мой счет, или только на отцовский (владелец квартиры — отец)? Не стоит ли нам с отцом открыть для этого совместный счет?
Мария

Если в договоре купли-продажи будет указано о зачислении денег на Ваш счет, и вторая сторона с этим согласиться, то думаю проблем не будет, однако в таком случае у Вас возникнет доход, подлежащий налогообложению и придется заплатить с данной суммы налог в РФ. Лучше чтобы перевод был на счет отца, это поможет избежать возможных трудностей с валютным контролем и налоговой.

4) Облагается ли сделка налогом в России, с учетом того, что квартира в собственности более трех лет? Нужен ли документ из израильского налогового органа о том, что у них нет к нам претензий? Мой израильский адвокат предполагает, что в Израиле сделка налогом облагаться не будет.
Мария

Нет, налог отцу платить в РФ не нужно, и документов от израильского налогового органа так же предоставлять не нужно.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 09.11.2012 г. № ЕД-3-3/4062@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного физическим лицом от продажи квартиры, находящейся на территории иностранного государства, и сообщает следующее.
Порядок обложения налогом на доходы физических лиц
доходов, получаемых физическими лицами, установлен гл. 23 «Налог на
доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
Согласно положениям ст. 207 Кодекса налогоплательщиками налога на доходы
физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми
резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие
доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми
резидентами Российской Федерации.
Доход от продажи квартиры, находящейся за пределами Российской Федерации, на основании пп. 5 п. 3 ст. 208 Кодекса, относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации.
На основании п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц доход, полученный физическим лицом, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более.
Указанные положения применяются независимо от места нахождения продаваемой квартиры.