Анализ договора аренды помещения

Здравствуйте.

1 — попросить от арендодателя письмо — можно ли сдавать помещения в субаренду (п. 1.1. это отражает в принципе- согласие собственника там указано)

2 — попросить свидетельство о праве собственности у арендодателя

п. 2.2. -определитесь со сроком и с тем будет ли у вас гос регистрация из за этого

п. 4.7- исключить — никакого одностороннего изменения оплаты быть не может

п. 4.8- на вас будет лежать компенсация затрат на жкх- в стоимость они не входят

п 4.9 — 2х кратный обеспечительный платеж- можно попробовать договориться на однократный

и там же- почему то оплата восстановительного ремонта + штрафы арендатора за ваши действия

4.15- доплата ремонтных работ — чем это должно быть подтверждено- не понятно

п .5.1.3- корректировка аренд платы по инфляции

п .5.1.7- удержание вашего имущества в счет долга- вообще это незаконно в рамках аренды — пускай взыскивают все через суд

п .5.4.17 — текущий ремонт на вас

п. 7.3 -штраф несоразмерный

п. 7.5 — возмещать штрафы вы никому не обязаны если нарушение органы нашли и признали виновным арендатора

п. 7.3 в разделе форс мажор- сбилась нумерация и там акты органов гос власти считаются форс мажором- это не так

Добрый день.

3.3. Возврат
Помещения осуществляется по итогам
совместного осмотра Помещения сторонами
настоящего Договора с составлением
акта осмотра Помещения и фиксацией его
технического состояния. Неявка стороны
на осмотр Помещения не препятствует
его проведению в одностороннем порядке
Арендатором с фиксацией технического
состояния и направления копии акта
осмотра стороне Договора.
Возврат
Помещения оформляется Актом приема-передачи
(возврата) Помещения, подписываемого
Сторонами в день фактической передачи
Помещения Субарендатором Арендатору.

Не описан механизм приглашения стороны на осмотр.

3.4.
Начисление
арендных платежей прекращается с даты
передачи Помещения.

Будут проблемы если арендатор уклоняется от передачи помещения.

5.4.10.
Самостоятельно и за свой счет принимать
все необходимые меры для обеспечения
соблюдения санитарных норм и требований
противопожарной безопасности. Оснастить
Помещения средствами пожарной
безопасности: автоматической системой
пожарной сигнализации и оповещения
людей, установкой порошкового
пожаротушения, огнетушителей, схем
эвакуации людей и т.д.

На мой взгляд странный пункт.

7.
САНКЦИИ

Очень много в главе штрафов.

8.
ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
8.1.
Неисполнение Субарендатором полностью
или частично условий настоящего Договора
является основанием для расторжения
договора аренды в соответствии с
действующим законодательством.
8.2.
Договор аренды прекращает свое действие
в следующих случаях:
8.2.1.
Ликвидации Субарендатора в установленном
порядке;
8.2.2.
Признания Субарендатора несостоятельным
(банкротом);
8.2.3.
Досрочного расторжения договора аренды
по соглашению сторон или в судебном
порядке;

п. 8.2.3. означает, что до истечения срока договора, просто так его не прекратишь если арендатор не согласен. А по условиям, надо платить до сдачи помещения арендатору, а он может уклонятся + куча штрафов.

Уже был прецедент, где в Вашей ситуации при досрочном расторжении не удалось добиться расторжения договора в судебном порядке по аналогичному договору.

Здравствуйте, Артем.

Самое главное, что требуется для заключения договора субаренды — это согласие Арендодателя.

Из Вашего договора этого согласия не усматривается.

Декларативного утверждения в пункте 1.1. Договора что действует с согласия, не достаточно. Вам лучше затребовать это согласие в письменной форме.

Также Вам нужно знать срок действия основного договора аренды, так как Ваш срок субаренды не может быть более срока аренды.

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С уважением! Г.А. Кураев

Добрый день, Артем.

Арендатор подтверждает, что настоящий
Договор заключается с письменного согласия собственника Помещения.

Этот момент нужно проверить — не верьте на слово, обязательно проверьте наличие письменного согласия собственника и возьмите себе копию, чтобы в дальнейшем к Вам не было претензий со стороны Арендодателя.

2.2. Договор вступает в законную силу с
даты его:
— подписания (если заключается на срок
до 1 года);
— государственной регистрации (если
заключается на срок более 1 года.).

тут нужно выбрать что-то одно.

4.1.
За пользование арендуемым Помещением Субарендатор уплачивает Арендатору арендную
плату в следующем порядке:
· за
период с «__» ______ 201_ года по «__» ___ 201_ года (включительно) арендная
плата составляет ____________ (______________) руб.,
без НДС, уплачивается
Субарендатором в течение 3 (три) рабочих дней с даты подписания Акта
приема-передачи Помещения, указанного в п.1.1. настоящего Договора; При необходимости
· начиная с «___» ______
201__ года до окончания срока действия Договора или его досрочного расторжения
арендная плата составляет __________ (__________) рублей, без НДС, уплачивается Субарендатором в сроки
указанные в п.4.4. настоящего Договора.

Тут опять не совсем понятно, нужно выбрать что-то.

4.7. Размер платежей может быть изменен
Арендатором в одностороннем порядке, в случае изменения ставок арендной платы с
учётом изменения величины уровня инфляции, а также в других случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации путём направления
уведомления в адрес Субарендатора.

Это пункт не выгоден, смотрите сами соглашаться на него или нет.

5.3.2. Субарендатор вправе с письменного
согласия Арендатора установить на фасаде здания вывеску со своим названием и
зарегистрировать ее в установленном порядке при превышении размеров вывески 60х40 см. и размеров
букв более 10 см.

Это пункт также под вопросом — проще сразу закрепить право на размещение вывески.

5.4.10.
Самостоятельно и за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения
соблюдения санитарных норм и требований противопожарной безопасности. Оснастить
Помещения средствами пожарной безопасности: автоматической системой пожарной
сигнализации и оповещения людей, установкой порошкового пожаротушения,
огнетушителей, схем эвакуации людей и т.д.

Опять таки — нужно обратить внимание на данный пункт, не накладно ли Вам размещать все это за свой счет.

Вроде все.

В целом договор нормальный, но нужно обратить внимание на обозначенные пункты, согласны ли Вы работать на таких условиях. Если они Вас не смущают, то в принципе можете подписывать.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте.

П. 4.1

" начиная с «___» ______ 201__ года до окончания срока действия Договора или его досрочного расторжения арендная плата составляет __________ (__________) рублей, без НДС, уплачивается Субарендатором в сроки указанные в п.4.4. настоящего Договора."

Не совсем понятно, что имеется в виду под «досрочного расторжения». Если арендатор подразумевает, что при досрочном расторжении нужно пересчитать арендную плату за весь предыдущий период аренды в повышенном размере, то об этом нужно прямо и четко прописывать в договоре плюс это условие вызывает некоторые вопросы, т.к. по сути представляет собою штраф за досрочное расторжение договора.

Однако досрочное расторжение возможно и по вине вашего арендатора — н-р, он не обеспечивает поставку ком. услуг, — или по независящим от сторон обстоятельствам, в частности, когда помещение стало негодным для использования. В этих случаях перерасчет арендной платы для субарендатора выглядит несправедливым. На мой взгляд, вам нужно доработать данный пункт.

П. 4.3

4.3. Ежемесячная арендная плата включает в себя плату за временное владение и пользование Помещением, вывоз снега в зимнее время и уборку прилегающей территории.

Странное условие. Получается, что сначала в договоре установлен четкий фиксированный размер арендной платы. Потом в договоре указано, что в него входит уборка и вывоз снега зимой. В таком случае летом получается арендная плата необоснованно выше, чем зимой, т.к. нет вывоза снега. Такие неясности могут стать проблемой при расчете задолженности по арендной плате или переплате, т.к. трудно определить, сколько же именно за аренду надлежит платить.

П. 4.4:

4.4. Внесение платежей производится Арендатором с даты, указанной в п. 2.1. настоящего Договора.

Противоречит п. 2.1:

В случае если Субарендатор не занимает Помещение на дату, указанную в п. 2.1., условия заключенного Договора аренды в части внесения арендных платежей применяются с момента фактической передачи Помещения по Акту приема-передачи Помещения.

П. 4.4 можно вообще убрать, т.к. условия прописаны в п. 2.1.

П. 4.7 — неясно, о каком изменении ставок арендной платы идет речь:

4.7. Размер платежей может быть изменен Арендатором в одностороннем порядке, в случае изменения ставок арендной платы с учётом изменения величины уровня инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации путём направления уведомления в адрес Субарендатора.

Артем, добрый день!

Согласно ст. 615 ГК РФ

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Это два основных условия в соблюдении которых надо убедиться до заключения договора

В самом договоре в вначале речь об арендной плате под которой подразумевается размер ежемесячного платежа, а в п. 4.9 речь уже об арендной ставке. Поскольку сумма в общем то указана это не критично но стоило бы прив5ести используемые в договоре термины к единому знаменателю поменяв в данном случае арендную ставку в п. 4.9 на арендную плату либо заменив в начале договора понятие «арендная плата» на «арендная ставка»

Из существенного п. 4.14 на субарендтора вешаются расходы ремонт в случае ухудшения состояния, превышающего естественный износ — не совсем понятно о чем тут вообще речь, как определяется что износ превышает естественный

по п. 8.2.2 признании СА банкротом не влечет прекращения действия договора аренды,