Компенсация за использование участка сельхозназначения

Нужна консультация и помощь юриста.

Ситуация следующая. Есть в собственности участок 1,4 га сельхозназначения в Краснодарском крае, Темрюкском районе.

Месяц назад на меня вышли люди из Геоникс(подрядчик Газпрома) и сказали, что хотят проложить под моим участком газовую трубу, а именно: на время там все перекопают, а потом вернут как было и будут платить аренду за доступ. Потом поинтересовались, какую я хочу компенсацию, и ушли. Неделю назад вышли на меня снова, попросили реквизиты для составления договора, при этом никакой информации о размере оплаты не сказали. И вот вчера позвонил уже другой товарищ, и сказал, что там будет не газопровод, а дорога и занимать она будет не весь участок, а только 1350 кв м. Но суть не в этом(хотя и выглядит это все подозрительно), а в том, что он наконец-таки называл цену и условия.

Они хотят выплатить разовую компенсацию около 135 тыс рублей за нарушение плодородного слоя(или что-то типа того) и договор аренды на 11 месяцев, а затем продлить его на 49 лет. Оплата 10 тыс рублей за гектар в год, т.е. за этот участок дороги выходит 1350р в год.

Эта сумма не устраивает категорически. Продать такой участок не просто, а с дорогой это будет в принципе невозможно. Варианта два - либо слать их лесом или добиться адекватной платы. Покупать участок они не хотят.

Мне нужно понимать:

1. Какие шансы получить адекватную компенсацию и как правильно ее рассчитать? Рыночная стоимость участка 2-5 млн.

2. Что это за договор аренды такой на 49 лет? Читала про сервитут, упомянула его, но они сказали нет и хотят именно договор аренды.

3. Как в принципе действовать с такими товарищами? Какие права есть у меня, какие у них, что они могут, что не могут и т.п. По их словам они хотят начать что-то делать в ноябре. Есть у меня ощущение, что могут начать они что-то делать не дожидаясь договора…

Хотелось бы услышать общее мнение по этому вопросу ну и конечно найти кого-то, кто может помочь в дальнейших разбирательствах.