Добрый день.
Есть намерение указать в договоре аренды, заключаемом на неопределённый срок, что договор может быть расторгнут не раньше 3 года аренды.
Прошу со ссылками на нормативно-правовые акты пояснить, будет ли в таком случае договор считаться заключённым на определённый срок (более 1 года) и будет подлежать гос.регистрации?
Есть ли судебная практика на этот счёт?
Здравствуйте, Дмитрий!
В договоре можно указать срок предупреждения о расторжении (даже три года).
ГК РФ
Статья 610. Срок договора аренды
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Прошу со ссылками на нормативно-правовые акты пояснить, будет ли в таком случае договор считаться заключённым на определённый срок (более 1 года) и будет подлежать гос.регистрации?
Dmitriy
Здравствуйте Дмитрий, поясните пожалуйста, о каком имуществе идет речь?
помещения в нежилом здании
Dmitriy
Полагаю, что такой договор не требует государственной регистрации, так как все таки заключается он на неопределенный срок, при этом не имеет никакого значения то, что в договоре будет указан срок предупреждения о расторжении договора превышающий один год.
Такая позиция отражена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и суды до сих пор придерживаются именно её
Дмитрий, добрый день! Согласно ст. 610 ГК РФ
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договорене определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
при этом, согласно ст. 431 ГК
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В случае включения в договор такой формулировки получается что договор заключен на срок более года и соответственно вступает в силу с даты регистрации в силу ст. 651 ГК если речь об аренде недвижимого имущества… Практику попрубую найти
В данном случае, поскольку срок (1 года, 2 года, 3 года и т.д.) не указан в договоре, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, поэтому согласно позиции ВАС РФ он не подлежит гос. регистрации.
Котов Виктор
А вас не смущает что минимальный срок ранее которого договор не может быть расторгнуть явно будет указан в договоре и очевидно свидетельствовать о том, что договор заключен на срок более года?
Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте!
В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
на мой взгляд будет, так как слова
расторгнут не раньше 3 года аренды.
определяют минимальный срок действия договора.
А при таком варианте — регистрация договора в Управление Росреестра по Вашему региону обязательна.
Уважаемый Дмитрий! В дополнение самому себе:
формулировка «договор аренды не может быть расторгнут не раньше 3 года аренды» ничтожна, на мой взгляд, так как не надо забывать, что ГК РФ императивно указано на свободу воли (ст.ст.1,421 ГК РФ) и никто не вправе Арендатора лишать права досрочного расторжения договора аренды согласно ГК РФ (по той же ст.620 ГК РФ).
Если стороны и подпишут такой договор, что цифра «3» будет явно свидетельствовать о минимальном сроке договора аренды. Соответственно в силу ст.ст.609,651 ГК РФ договор нуждается в государственной регистрации.
Далее, согласно п.2 ст. 610 ГК РФ
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На мой взгляд, во взаимосвязи со ст.10 ГК РФ, не надо все доводить до абсурда, и уже тем более прописывать срок уведомления о расторжении договора аренды за год/два/три. Бред.
Здравствуйте!
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, договор аренды, предполагающий неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.
В данном случае, поскольку срок (1 года, 2 года, 3 года и т.д.) не указан в договоре, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, поэтому согласно позиции ВАС РФ он не подлежит гос. регистрации.
В данном случае не срок предупреждения об отказе от договора, а срок через который это уведомление может быть направлено. То есть раньше 3-го года аренды договор нельзя расторгнуть в соответствии со ст 610 ГК РФ.
Согласно
ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок.
В этом
случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества за три месяца. Законом
или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В статье
не сказано про то, что договором может быть установлены ограничения в части минимального
срока, когда может быть расторгнут договор. Т.е. можно изменить срок
предупреждения о расторжения, но не установить период, когда такое предупреждение
не может быть сделано. Т.е. условие о
том, что такое предупреждение можно сделать не ранее, чем по истечении 3 лет с
момента заключения договора противоречит ст.610 ГК РФ.
А вас не смущает что минимальный срок ранее которого договор не может быть расторгнуть явно будет указан в договоре и очевидно свидетельствовать о том, что договор заключен на срок более года?
Власов Андрей
Данное условие противоречит ст.610 ГК РФ, так как
В этом
случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества за три месяца.
Договором может быть установлен лишь иной срок предупреждения о расторжении договора, но не время, когда этопредупреждение может или не может быть сделано.
срок (более 1 года) и будет подлежать гос.регистрации?
Dmitriy
В соответствии со Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 651]
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
это совершенно не то. читайте внимательно вопрос
Дмитрий, я прекрасно понял Ваш вопрос. Если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора.
Но я Вам предложил решить Вашу проблему путем увеличения срока предупреждения о расторжении.