Ипотека. Разрешение опеки

Здравствуйте, Илона.

Сделать нотариальное обязательство Вы, безусловно можете. Но вот будет ли этого достаточно органам опеки и попечительства по Вашему месту жительства это вопрос.

Законодательство особо не регламентирует случаи по каким опека дает или не дает согласие на сделки с имуществом несовершеннолетних.

Есть нормы статьи 37 ГК РФ, согласно которых сделка может быть признана недействительной если произведена без согласия органов опеки и попечительства.

Гражданский кодекс
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Однако, есть также нормы статьи 172 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная к выгоде несовершеннолетнего может быть признана судом действительной.

Гражданский кодекс
Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

С уважением! Г.А. Кураев

Добрый день!

Вся проблема в том, что закон практически никак не регулирует порядок дачи опекой разрешения. То есть они могут дать его фактически по своему усмотрению.

Между тем, Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным.

ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/#ixzz4O55Nfmmv

Поэтому в общем-то если разрешение не дадут, то такое действие можно и обжаловать. Но опять же нет никаких гарантий

Здравствуйте.

Подскажите, имею ли я право сделать нотариальное заявление о том, что при оформлении собственности, обязуюсь выделить долю ребёнку?
Илона

да, но такое согласие не будет иметь для органов опеки никакого значения. Они исходят из того, что приобретая квартиру в ипотеку и тратя деньги за долю ребенка на погашения первоначального взноса имеется риск того, что в случае если Вы не будете оплачивать ипотеку, то банк заберет заложенную квартиру и ребенок останется ни с чем. Как-то обязать органы опеки выдать разрешение нельзя — нет таких правовых норм. Поэтому, если органы опеки категорически отказывают в выдаче разрешения, то остается только не использовать деньги ребенка при покупке квартиры в ипотеку.

Опека просит внести сына в ипотечный договор (Сбербанк), в договор об участии в долевом строительстве и соглашение об уступке. В Сбербанке мне сказали, что детей не включают в кредитные договора, а застройщик аргументирует отказ внести сына в документы след образом: залог будет оформлен в пользу банка и они не смогут сделать второе залоговое обременение в свою пользу, т.е. это риски для продавца. В соглашение об уступке прописать несовершеннолетнего могут, но понадобится разрешение органов опеки, а его могут не дать. В общем, я оказываюсь, в безвыходной ситуации…
Илона

Илона, здравствуйте. Не очень поняла: при наличии договора долевого участия о каком соглашении об уступке идет речь? Вы заключаете договор с застройщиком или заключаете договора уступки с участником долевого строительства. Прежде всего вопрос: с чего застройщик взял, что у них возникает ипотека в силу закона? На моей практике банк требует составления договора купли-продажи (иного договора о приобретении имущества) по своей форме, при этом они указывают, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает. Зачем им ещё один залогодержатель на имущество, которым они хотят обеспечить выплату кредита? Поэтому нет никаких препятствий для того, чтобы включить ребенка в договор. При этом в любом случае будет зарегистрирована ипотека в пользу банка, а для ипотеки доли несовершеннолетнего действительно необходимо согласие органов опеки. Но они такое согласие выдают повсеместно, так как семьи по большому счету улучшают жилищные условия именно за счет ипотеки, а на детей доли часто оформляются. Поэтому, я считаю, что надо включать ребенка в договор долевого участия (или соглашение об уступке), получать согласие на использование ден. средств и согласие на залог доли ребенка. Но можно предварительно попробовать вариант с нотариальным заверением. Только органы опеки могут ответить Вам, устроит их такой вариант или нет.