Стоит ли разбираться в суде?

Уважаемый Сергей! Здравствуйте! Сложно так писать, надо смотреть все Ваши документы, что и к чему.

Так, согласно ч.1 ст.618 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды

То есть в любом случае надо «вгрызаться» в документы.

В отношении штрафа — однозначно обжаловать в суд в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ.

В общем по уму Вам бы лучше определиться с юристом и уже работать напрямую с показом всех имеющихся документов. Возможно на сайте Вы найдете юриста в Вашем же регионе/городе.

Ну и согласно какой-то части статьи закона — соответственно и с нами договор точе расторгается автоматически.
Сергей

Здравствуйте, Сергей.

Здесь все верно, ГК РФ прямо говорит о том, что договор субаренды заключается на срок действия договора аренды и при прекращении договора аренды субаренда прекращается тоже.

ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

простыми словами про то что ООО «Название» сдавало в субаренду помещение кому-то они впервые слышат, хотя по договору ООО «название» должно было уведомить Департамент и зарегистрировать такой договор в обязательном порядке.
Сергей

Если у вас был долгосрочный договор субаренды (срок свыше года), то он подлежал регистрации в Росреестре. Такой договор без регистрации недействителен:

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Однако говорить о том, что именно ООО «Название» должно было зарегистрировать договор, не совсем корректно. Стороны сами определяют, кто сдает договор на регистрацию. Более того — поскольку вторая сторона (Вы) знали, что договор не прошел регистрацию, вы имели право требовать предоставить вам нужные документы для проведения такой регистрации самостоятельно, поскольку договора аренды/субаренды может сдать в Росреестр любая из сторон, а при отказе — требовать в суде принудительной регистрации.

Вы этого не сделали. Следовательно, все эти годы вы платили по недействительному договору. Чисто теоретически вы сейчас можете в судебном порядке ссылаться на недействительность договора и требовать каких-то перерасчетов, н-р, требуя рассчитать арендную плату по рыночной цене (если это как-то поможет вам), но есть ли в этом смысл? Если правильно понимаю, ваша цель — заключить новый договор аренды. С незарегистрированной субарендой, боюсь, это придется делать на общих условиях.

Однако вы пишете, что арендатор проиграл суд. Видимо, и их договор оказался заключенным с нарушениями, а если это так, то они вообще не могли сдавать в субаренду — даже зарегистрированный ваш договор мог быть признан судом недействительным.

Взыскать расходы на ремонт вы не сможете, так как нет подтверждения их величины. Взыскание морального вреда за нерегистрацию договора в рамках предпринимательской деятельности также не предусмотрено. Мое мнение — судебных перспектив у дела не усматривается.

Здравствуйте!

договор признан недействительным? арендная плата Ваша выше или ниже по сравнению с рыночной за аренду аналогичных помещений?

Здравствуйте, Сергей!

Так как имущество находится в муниципальной собственности, то преимущественное право субарендатора на заключение договора аренды на новый срок реализовать не получится, так как муниципальное имущество может передаваться в аренду только на основании торгов. По этому вам следует по максимуму решить вопрос с департаментом имущественных отношений, чтобы вы на основании выигранных торгов продолжали арендовать имущество.

Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ)
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

Что касается неотделимых улучшений, то вы можете требовать от арендатора возместить стоимость улучшения, но в данном случае нужно изучить как основной договор аренды так и договор субаренды, предусмотрено ли в договоре аренды право арендатора передавать помещение в субаренду. Целесообразно привлечь департамент в качестве соответчика. Но опять таки нужно будет доказать, что вы производили улучшения, что вы судя по вопросу не можете сделать.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Здравствуйте, Сергей!

Вы спрашиваете:

"Есть ли мне смысл судиться с ООО Название по каким либо вещам или нет?"

Если исходить из содержания Вашего вопроса, смысла нет. ООО «Название» действительно не имел права передавать арендуемое им помещение у департамента Вам в субаренду без согласия на то арендодателя (Департамента).

Между тем, так или иначе Вы пользовались помещением и потому требовать от ООО «Название» возврата арендной платы не только не логично, но и не законно, что и подтвердилось решением суда, который наложил на Вас штраф. За пользование чужим имуществом следует платить, хотя и пользование было действительно незаконным, о чем Вы не знали.

Мои мысли такие: у Вас нет судебной перспективы по спору ни с ООО «Согласие», ни с департаментом.

Сергей, Здравствуйте.

В дополнение к ответам уважаемых коллег примите пожалуйста мое мнение.

1. В соответствии с Гражданским кодексом РФ Ваш договор субаренды является оспоримой сделкой, поскольку заключен в нарушение требований законодательства, без получения СОГЛАСИЯ собственника помещений и без государственной регистрации.

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправес согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

(Мое примечание: если срок аренды более 1 года, то обязательная государственная регистрация статья 651 ГК РФ)
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

То есть Вы можете подать иск в суд о признании указанной сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных Вами сумм по договору субаренды с арендатора, то есть с ООО.

Гражданский кодекс
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления,может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Однако, проблемой для Вас будет срок исковой давности по недействительным сделкам, который составляет 1 год.

Можно конечно указать, что Вы не знали и не могли знать о недействительности сделки и узнали о том, что она недействительна только после суда с Вами.

В этой части нужно читать Ваш договор субаренды и договор аренды с собственником.

ГК РФ
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В свою очередь, если Вы взыщите указанные суммы с ООО с Вас тоже могут попытаться взыскать неосновательное обогащение, то есть суммы, которые Вы сберегли, пользуясь имуществом.Однако, весь вопрос в том, кто может взыскать.

Собственник, полагаю не может, так как он получал арендную плату с арендатора, двойную плату он требовать не может.

Может ли взыскать с Вас эту сумму ООО, которое Вам фактически передало помещение, вопрос, могу предположить, что не сможет так как передало оно эти помещения незаконно.

Возможно уважаемые коллеги меня поправят.

2. Что касается привлечения Вас к административной ответственности, то в этой части необходимо ознакомиться с судебным актом, который как указали коллеги можно оспорить, при наличии оснований.

Таким образом, как верно указал Вам первый отвечающий юрист, для окончательного вывода необходимо читать все документы, в том числе решения судов по Вам и по арендатору.

С уважением! Г.А. Кураев